房屋租赁涉及的房屋类型比较复杂，从性质上、形式上具有多种类型。因此产生了法律适用、权利义务设立、租赁合同形式等多种差异。

    一、公有房屋、私有房屋与廉租房屋的租赁

    按照房屋的所有权性质，可以分为公有房与私有房。公有房就是指国家和集体所有的房屋。公有房屋又分为两种：直管公房与自管公房。其中，归房管局管理的称直管公房；归各单位管理的称自管公房。私有房则是由自然人或法人所有的房屋。但由于我国特殊的房屋租赁制度，还规定了一种廉租房屋，专门针对城市中的最低收入家庭。三者在房屋租赁法律体系中的主要区别在于：

    1．法律适用

    上述三种房屋的租赁均适用《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等法律法规，但又分别有专门的法规进行调整。公有房屋租赁适用《城市公有房屋管理规定》（该法规于2001年10月失效，但由于目前尚没有专门的法规对此进行补充，所以目前的实践操作仍一定程度上参照该规定）。私有房屋租赁则适用《城市私有房屋管理条例》，廉租房屋租赁适用《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。

    2．租金定价方式

    公有房屋的租金一般执行政府批准或制定的租金标准。公房租金主要包括折旧费、维修费、管理费、投资利患和房产税。私房租金由租赁双方根据房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定。没有标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地的实际水平协商议定。而廉租住房租金标准由维修赞、管理费两项因素构成。单位面积租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。

    3.承租人主体要求不同

    私有房屋的承租人一般只限于自然人，而机关、团体、部队、企业事业单位只有在经县以上人民政府批准后才可以作为承租人租用城市私有房屋。公有房屋则分为两种情况：自管公房中，承租人一般是福利分房的本单位职工，直管公房则对承租人没有特别规定。廉租房屋的承租人则仅限于“符合市、县人民政府规定的住房困难的最低收入家庭”并且需要政府审核批准。

    4．税费要求不同

    对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房以及落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房日前暂免征收房产税、营业税，而一般私有住房不得免除税费。

    二、集体土地上的房屋的租赁

    目前的立法框架下，国有土地房屋的租赁，尤其是城市房屋的租赁问题，由下其市场相对发达，因此法律规范相对集中。国有土地房屋的租赁参见本备忘录其他部分，本部分侧重讨论集体土地房屋的租赁问题。

    集体土地上房屋租赁存在两个主要问题：一是集体土地房屋租赁的合法性与可行性；二是租赁的操作规范程序。

    1．集体土地房屋租赁的合法性与可行性

    目前中国法律对于集体土地上建设的房屋是否可以用于商业经营性租赁并无直接的明确规定。同时，对于集体土地房屋，尤其是非城镇行政区内的房屋租赁问题，法律涉及很少。律师认为，按照我国的法律法规体系以及物权使用与处分的基本原则，笔者认为，集体所有土地的房屋可以合法出租。目前国家对集体土地使用的限制性规定，不会对房屋租赁合同本身的合法性构成实质性的不利影响。

    (1)目前法律法规虽然没有明确规定集体土地房屋租赁问题，但在房地产法律的总体框架与实务操作中，都明示或默示准许集体土地房屋的租赁。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该条虽不是对集体土地房屋租赁问题的规定，但从法律推理上可以得出，农村集体土地房屋可以依法出租，只是农民在出租自己的住房后不得再申请宅基地。此外，在一些地方规定中，用地单位取得征地或者占地批准文件后，可以向区、县国土房管局申请在用地范围内暂停办理房屋、土地的租赁事项。

    涉及集体土地房屋拆迁的，地方性规定中也都作出了类似规定。征用集体所有土地需拆迁房屋的，在城市规划主管部门核定拆迁用地范围后，市土地管理部门应立即将拆迁用地范围公告并通知有关部门暂停办理房屋的买卖、交换、翻（扩）建、析产、赠与、分户、租赁、抵押等。可见，上述法规中均表明，集体土地房屋可以办理租赁业务，但是在上述情况下，必须通知主管部门停办。同时，上述规定中还明确了集体土地房屋租赁的主管部门也为各地区县国土管理局等相关部门。

    (2)此外，在目前中国法律对于集体土地上建设的房屋是否可以用于商业经营性租赁并无直接规定的情况下，按照民法上“法不禁止即自由”的根本原则以及物权使用及处分的基本原则，笔者认为集体土地房屋可以合法出租。物业所有人的出租权是物业所有人处分物业并且取得收益的重要权利。房屋的业主有权自己出租或者通过代理出租房屋。

    (3)日前国家对集体土地使用的限制性规定，小会对房屋租赁合同本身的合法性构成实质性的不利影响。我国对于集体土地使用权的租赁有较为严格的限制。集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。可见，我国目前法律对农村非农建设用地的流转限制是比较严格的。但是，该限制是针对集体土地使用权的m让或出租，而不是针对集体土地房屋的出让或出租。集体土地房屋的出租，并不必然包括土地使用权的出租。即承租人可以通过租赁房屋使用房屋及其所在土地，但土地使用权不发生移转，仍由房屋所有权人享有a

    另外，目前的立法趋势及政策趋势允许集体土地的有序流转。根据我们掌握的情况，从2002年开始，国土资源部曾大规模讨论过《农民集体所有建设用地使用权流转管理办法》．但该办法至今没有公布施行。在此前后，各地方政府如广东省、河南省、安徽省先后出台r-系列的地方性规定，进行农村建设用地流转的试点。北京市于2003年开始在怀柔、延庆两县进行农村集体土地流转的试点，日前尚未推广到北京的其他区县。

    中国地方法院同样对集体所有的土地的使用权的流转，对在集体土地上建成的厂房、仓库、办公楼、商业铺位等出租做出了司法解释。其中的代表是广东省高级人民法院为此制定了《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》。该指导意见规定，当事人在已经县级以上政府批准为建设用地的集体土地上建成厂房、仓库、办公楼、商业铺位等出租，经工程质晕验收和消防验收合格的，可认定租赁合同有效。最高人民法院与北京市高级人民法院还没有就此问题表明意见。