2006年9月，汪秀明（甲方）与恒强公司（乙方）签订《房屋委托换入合同》，约定甲方委托乙方将其置换入本市北和区北里4号楼2单元203室，置换价格为45万元，甲方签订合同时向乙方支付定金4万元，于签订合同后20日内交付给乙方剩余置换款。汪秀明于签订合同当日依约交纳定金4万元，恒强公司向汪秀明出示了涉案房屋的《北京市公有住宅租赁合同》复印件，并带汪秀明到上述房屋进行了查看。

    2007年1月，汪秀明起诉至法院称，2006年9月，我与恒强公司签订《房屋委托换入合同》，约定由我委托恒强公司将我置换入涉案房屋。签订合同时我向恒强公司交付定金4万元。后我得知委托换入的房屋是公房，不允许交易。现诉至法院，要求法院对于双方所签订《房屋委托换入合同》是否无效予以确定，恒强公司返还定金4万元。

    恒强公司辩称，双方签订的是房屋置换合同，不是房屋买卖合同。但换入的地址存在笔误，实际地址应为本市北和区北里3号楼5单元203室。我方认为该合同有效，因对方未按合同约定付清剩余置换款，是对方先行违约，故不同意对方的诉讼请求。据恒强公司自述，《房屋委托换入合同》所载房屋的承租人事先已委托案外房地产经纪有限责任公司代为出售该房，故收取汪秀明交纳的定金后，恒强公司与万金公司签订换入协议书，将其中2万元以定金形式给付万金公司，故认为汪秀明应向万金公司主张剩余定金2万元。但恒强公司在诉讼中并未提交涉案房屋的公房管理单位同意变更该房承租人的相关证据。

   一审法院经审理认为，双方签订的《房屋委托换入合同》实质上是一种房屋买卖合同，现恒强公司提供不出合同约定地址上的房屋可换入或可买卖的证据，且双方对公房进行买卖而签订的合同不符合现行法律规定，应认定为无效合同。现汪秀明要求返还定金4万元，法院应予支持。据此，一审法院判决：1．汪秀明与恒强公司签订的《房屋委托换人合同》无效。2．恒强公司于本判决书生效后15日内返还汪秀明定金4万元。判决后，恒强公司不服提起上诉称，合同约定的房屋标的真实存在，双方之间应当是委托关系，合同应属有效：现在我方接受委托，已将汪秀明交付的4万元定金中的2万元支付给案外公司，汪秀明应当向案外公司主张，其余2万元我公司同意退还：因此，我方上诉要求撤销原判，依法改判。汪秀明同意原判。

    二审法院经审理认为，汪秀明与恒强公司签订的《房屋委托换入合同》，其内容为汪秀明委托恒强公司将合同约定房屋的承租人变更为汪秀明，汪秀明支付相应对价。上述合同确定双方之间为委托代理关系，合同性质应为委托合同。由于合同约定的房屋为公房性质，关于公房承租人的变更，应事先征得公房管理部门的同意，并在公房管理部门办理承租人变更手续。恒强公司作为房地产中介专业机构，其理应对此知晓。但恒强公司并未提交公房管理单位同意变更承租人的相关证据，故应认定双方系私下交易，该行为违反了我国有关公房管理方面的规定。因此，基于代理事项违法，双方之间的《房屋委托换入合同》应属无效，恒强公司应将全部已收款予以返还。至于恒强公司称已将其中2万元交付案外公司，认为汪秀明应向案外公司主张的辩解意见，于法无据，法院不予采纳。一审判决虽然对合同性质认定有误，但结果正确，故作出判决：驳回上诉，维持原判。

    1．委托合同

    本案的一审法院认为双方签订的《房屋委托换入合同》是房屋买卖合同，而二审法院则认为该合同是委托合同，这是什么原因呢？这就要仔细了解委托的相关内容了。

    委托合同是指合同双方约定一方（委托方）将自己的事务交给另一方（受托人）处理。委托制度的发展在于商品经济的发达，个人因为有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整，由此而生委托。委托合同是以处理委托人事务为目的的合同。所谓委托人事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。与委托人有利害关系，并不一定是与委托人有经济利益上的关联，只要委托人从自身的需要出发，认为有必要完成的事务都可以认为是委托人的事务。如果是受托人自身的事务，通常不能成为委托合同的内容，纵使委托人明示要求受托人履行，一般也只认为是一种善良的催促和警示，不能成立合同关系。如果既与委托人又与受托人有利害关系的事务，仍然可以成为委托合同的内容。

    委托事务的范围既包括法律事务．例如买卖、借贷、保证等民事法律行为以及诉讼、登记等公法上的行为，也包括非法律的事务，例如记帐、算账、清点货物、代写家书等单纯的事实行为。必须有委托人亲自处理的事务，例如结婚、离婚等，不能成为委托合同的内容。此外，委托人委托处理的事务，不能违反法律的强制性规定，或有害于国家和社会的利益，如不能委托杀人、委托买卖毒品等。委托人是否必须向受托人给付报酬，即委托合同是有偿还是无偿，法律没有对此有硬性的规定。在现代市场经济条件下，委托常常是一种交易行为，