2008年1月，汪辉诚（甲方、出售方）与王浩（乙方、买受方）签订《房屋买卖合同》，甲方出售的涉案房屋性质为中央在京单位已购公有住房。成交价格为68万元，乙方需支付购房定金2万元。双方还约定乙方同意甲方居住到8月底进行过户。同日，王浩向汪辉诚支付购房定金2万元。后，王浩办理了涉案房屋上市的相关手续。2008年7月1日，汪辉诚致函王浩，载明：由于所售房屋为中央在京单位已购公有住房，根据相关规定，经了解、核实，该房屋的出售要经过定点代理单位，所以上述合同应视为无效。为规避房屋交易过程中可能出现的风险，现要求解除汪辉诚与王浩签订的《房屋买卖合同》，定金悉数返还。

    2008年8月，王浩诉至法院称，我与汪辉诚之间签订房屋买卖合同。协议中约定我与汪辉诚双方于2008年8月底过户。但汪辉诚于2008年7月1日书面通知我，明确表明要求解除房屋买卖合同。我认为汪辉诚的行为已严重违反了合同约定和法律规定，为了保障我的合法权益，现起诉要求汪辉诚继续履行房屋买卖合同，并按约定配合王浩办理房屋过户手续。汪辉诚辩称，我与王浩签订的《房屋买卖合同》应属无效。我所售房屋系中央在京单位已购公有住房。签订合同后得知，国家有关主管部门对央产房上市出售及交易有明确规定，即央产房上市出售遵循统一市场、定点代理的原则，为规避房屋出售时可能存在的风险及中恒公司无法完成代理服务的实际情况，我在第一时间内及时致函王浩，要求解除《房屋买卖合同》，但对方至今未作出明确答复。我的要求符合法律规定，不应承担违约责任。

    一审法院经审理确认，王浩与汪辉诚签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应依合同约定履行己方应负义务。汪辉诚以涉案房屋的出售要由中央在京单位已购公有住房上市出售定点交易代理服务机构来代理为由主张合同无效的答辩意见，没有法律依据，不予采信。据此判决：汪辉诚在判决生效后30日内协助王浩办理涉案房屋的过户手续。

    判决后，汪辉诚不服提出上诉。在二审法院审理过程中，王浩提交证明材料用以证明汪辉诚已将诉争房屋出让给案外人，并于2008年12月3日办理了产权过户手续。对此，汪辉诚表示其于王浩起诉前与案外人签订买卖合同。王浩于是变更诉求，主张因汪辉诚违约致使其合同目的不能实现，要求汪辉诚双倍返还购房定金，并赔偿其经济损失，经法院主持调解，双方未能就赔偿数额达成一致意见。王浩表示其将另案主张。

    二审法院经审理认为，一审法院确认合同有效正确。汪辉诚于2008年7月1日表示不再履行合同，并与案外人另行签订买卖合同，其行为属根本违约。汪辉诚提出解除合同的请求，不具有法律效力。一审法院支持王浩要求汪辉诚为其办理诉争房屋产权过户手续的主张，并无不当。但是，汪辉诚在一审法院判决尚未生效的情况下，已将诉争房屋卖与他人，且已办理了产权过户手续，故双方继续履行合同已不可能。由于系因汪辉诚违约导致合同目的不能实现，王浩可依据合同约定的违约条款另行向汪辉诚追究违约责任及赔偿因此造成的损失。综上作出判决：1．撤销一审判决；2．驳回王浩的诉讼请求。

    1.合同的解除

    本案的争议焦点在于合同的解除问题。所谓合同解除，是指在合同有效成立之后，因一方或者双方当事人的意思表示，使合同关系溯及或不溯及地消灭，未履行的部分不继续履行，已经履行的部分依照具体情形进行清算的制度。合同的解除包括法定解除、约定解除、协议解除。法定解除，是指解除条件有法律直接规定的解除；约定解除，是指当事人在签订合同时预先约定解除权行使的条件；协议解除，是指当事人在合同签订之后再次通过协商而进行的解除。

    约定解除与协议解除较为相似，都属于基于当事人自己的意思使合同予以解除，但二者的区别在于，约定解除是最终行使解除权使合同归于消灭，而协议解除并非是通过行使解除权使合同消灭，而是基于当事人双方的合意直接使合同归于消灭。另外，当事人约定解除权是在解除事由发生之前，当事人之间的约定是为了日后出现了当事人不想让合同继续存在的特别情形作准备的。而协议解除则是在当事人不想合同继续履行的特别情形出现之后，达成一个新的协议，使原有的合同关系归于消灭。

    约定解除与法定解除，均是基于行使解除权使合同归于消灭，但二者的差异在于解除权发生的基础不同，一个是基于当事人之间的协议，另一个则是直接基于法律的规定。另外，法定解除以合同成立后需要履行为前提，对于即时清结的合同，一般没有成立法定解除的情形，但可以约定解除。

    2．根本违约下的法定解除

    《合同法》第94条规定了合同法定解除的五种情形，(1)因不可抗力致使不能实现合同目的；(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(3)当事人一方迟