同时履行抗辩权问题

    本案中，买方要求先过户再付余款，而卖方则说先付款再办理过户，当事人双方均要求对方先履行自己的义务，这就涉及到合同法中的履行抗辩权问题。《合同法》第66条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”所谓同时履行即指在合同订立后，在合同的有效期内，双方当事人不分先后地履行各自的义务。同时履行抗辩权，又称为不履行抗辩权，是指在没有规定履行顺序的双务合同中，当事人一方在对方当事人没有履行以前，有权拒绝履行。

    合同的同时履行规则是商品交换规律在合同关系中的反映，是对一手交钱、一手交货这一古老原则的确认和发展。同时履行抗辩权在法律上的根据在于双务合同在成立上的关联性，即一方的权利与另一方的义务之间具有相互依存、互为因果的关系。合同履行上关联性要求双方当事人同时履行自己所负的义务。法律上设立同时履行抗辩权的目的在于维持当事人在利益关系上的公平。一方当事人不履行自己所负的义务而要求对方履行义务则有悖于公平观念。

    同时履行抗辩权的适用条件包括：(1)由同一双务合同产生互负的债务，一方的履行的义务和对方履行的义务之间具有互为条件、互为牵连的关系而且在价格上要基本相等，这种相等并非经济学上的绝对等价，而是依据当事人的意愿而确定是否等价，当然这种等价还要符合公平合理的原则。(2)在合同中未约定履行顺序，即没有先后履行顺序，在这种情况下往往要求当事人同时履行。只有在双方当事人的债务同时到期时才可能产生同时履行抗辩权。(3)对方当事人未履行债务或未按约定正确履行债务。“履行债务不符合约定”是瑕疵履行，这种情况也可以成为同时履行抗辩权的理由。履行有瑕疵包括履行全部有瑕疵和部分有瑕疵。前者如交付的货物质量都不合格，后者如交付的货物中部分存在质量问题。一方履行债务全部有瑕疵时与债务不履行对另一方的效果是一样的，因为合同的目的仍然没有实现，因此在此种情形下另一方可以行使同时履行抗辩权拒绝其履行债务的要求。一方履行债务部分有瑕疵，另一方可以对有瑕疵的履行部分行使同时履行抗辩权。(4)对方的对待履行是可能履行的义务。同时履行抗辩权的制度价值在于促进双务合同的当事人同时履行债务。如果对方所负债务已经没有履行的可能，则同时履行的目的已经不可能实现，这种情况下不会发生同时履行抗辩权的问题，可以依照法律规定解除合同。

    已购央产房上市交易的手续

    《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》明确规定了中央在京单位已购公房首次进入市场出售的手续。该规定第3条规定：“中央在京单位已购公房上市出售遵循统一市场、定点代理、方便职工、系统监管的原则。”第6条规定：“出售人应填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的，出售人可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续，也可委托定点交易机构代为办理房屋关卖以及交易过户手续。并提供以下材料：（一）房屋所有权证书；（二）房屋共有权人同意出售的书面意见；（三）身份证或者其它有效身份证明；（四）与原产权单位签订的公有住房买卖合同；（五）与买受人签订的已购公房买卖合同；  （六）物业费、供暖费清结证明。出售人没有建立住房档案的，应当补建住房档案。出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据。”