1．房屋买卖中的委托代理

   本案中，何美佳之母持何美佳的委托书以何美佳的名义与杜新签订房屋买卖合同，这种行为其实就是法律上的代理行为。这种情形在现实生活中也不少见，家人之间、朋友之间代办代签，很多人认为举手之劳小事一桩没有什么问题，但由于房屋本身的价值大、有时会有很复杂的法律后果，轻视不得。

    所谓代理，是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。代理行为引起代理关系，该关系由三方当事人构成：代理人，是在代理活动中予被代理人以帮助，代被代理人实施意思表示的人；被代理人，是在民事活动中需要他人意思表示予以帮助的人；第三人，也称相对人，是代理人对之实施意思表示、或自其受领意思表示的人。

    《民法通则》第64条规定：“代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。”本案中，何美佳委托其母出售诉争房屋的行为就是委托代理，虽然她们是母女关系，但这种代理也不是法定代理，法定代理只发生于限制行为能力人和无行为能力人，如未成年人和无民事行为能力的精神病患者。

  2．没有代理权、超越代理权或者代理权终止

  本案中，何美佳的上诉理由是其母没有代理权，因而《房屋买卖合同》无效。《民法通则》第66条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”《合同法》第48条第1款也规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”广义的无权代理包括三种情形：行为人没有代理权，即行为人未经授权而代理他人订立合同；超越代理权，即代理行为不在被代理人的授权范围内；代理权终止，即在代理证书所规定的期限届满后，代理人继续实施代理行为而以代理人的身份签订合同。

    无权代理行为是一种效力待定的行为，在被代理人和第三人之间，被代理人有追认的权利，第三人享有催告的权利，即在一定期间内催告被代理人明确答复是否对无权代理进行追认。这种权利的行使，原则上应当以明示方式，但《民法通则》第66条同时也规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”这种即为默示方式行使追认权。《合同法》第48条第2款规定：“相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。”这种情况下，默示的法定含义是不予追认，这两条内容看似矛盾，但实际并不矛盾。《民法通则》的规定适用于无催告的场合，而在有催告的场合，则适用《合同法》的规定。

    当事人要注意区分确认之诉、给付之诉和形成之诉

    本案中，杜新向人民法院提出的反诉，是要求确认其为诉争房屋的所有权人，这种诉讼在诉讼法中称之为确认之诉。在民事诉讼中，根据诉讼请求的性质和内容可以将诉讼分为确认之诉、给付之诉和形成之诉。所谓确认之诉，是指原告要求法院确认其主张的法律关系存在或不存在的请求；给付之诉，是指原告向被告主张给付请求权，并要求法院对此做出给付判决的请求；形成之诉，是指原告要求法院变动或消灭一定法律状态的请求。

    确认之诉，分为积极的确认之诉和消极的确认之诉，前者主张其法律关系存在，如请求原告和被告之间的合同成立。后者则是指主张其法律关系不存在，如请求确认原告和被告之间的合同不成立。当然，这种诉的分类属于学理分类，对于当事人来说，分清诉讼的种类，有利于当事人明确诉讼请求、选择恰当的诉讼案由、获得及时的法律救济。