2003年，何美佳原居住地区拆迁，何美佳与开发商公司签订了《危旧房改造回迁购房协议书》，回迁购买了按经济适用房进行管理的诉争房屋。2005年4月，何美佳之母持何美佳的委托书与杜新签

订了《房屋买卖合同》，该合同约定：出售价格为57万元（该价格不包含房屋权属变更时应交纳的契税、印花税、土地出让金）。定金及付款方式为：合同签订后，杜新支付何美佳购房定金4万元，余款53万元定于产权转移前3日转入何美佳帐户；杜新必须在签订合同之日起15个自然日之内交齐全款，并办理公证手续，如在15个自然日内来筹齐全款，视为杜新违约，购房定金不予退还，合同自动终止。此房售价净得人民57万元整，其余所有税费由杜新承担；公证当天，何美佳将房屋钥匙及全部手续交予社新；原产权证办理完毕后，由何美佳承担在7个工作日内为杜新办理产权过户手续的责任。后，杜新向何美佳本人支付4万元，何美佳出具了收条。

    2005年5月，何美佳（甲方）、杜新（乙方）委托北京市国信公证处办理了公证，公证内容为：甲方回购了诉争房屋一套，现房产证正在办理之中，甲乙双方就甲方出售诉争房屋房产相关委托事项达成如下内容：一、甲方准备自愿出售上述已回购的房屋，特委托杜新为合法代理人，代理解除银行贷款及贷款保险事宜并办理解除房产抵押事宜、领取房产证；办理房屋的出售、物业交割及验收、产权过户、交纳相关税费等事宜；二、乙方自愿接受甲方的委托；三、甲乙双方约定如修改、撤销本委托代理合同需双方共同到公证处办理手续；四、代理人在授权范围内及委托期限内所签署的一切有关文件甲方均予以承认；五、委托期限自公证之日起至上述事宜办完为止。何美佳、社新办理完公证后，何美佳将房屋钥匙、《危旧房改造回迁购房协议书》、结算收据、入住缴费通知单等交给杜新，杜新入住并开始装修诉争房屋。

    2007年11月，何美佳起诉至法院称：我在未取得诉争房屋产权证的情况下，委托杜新出售上述房屋，杜新违反双方约定，自己购买了诉争房屋，杜新的行为违反了我国法律的相关规定，现要求确认我与杜新签订的《房屋买卖合同》无效，判令杜新腾空诉争房屋，并将该房屋返还给我，诉讼费由杜新承担。

    杜新辩称：我具有购买经济适用房的资格，经中介公司介绍决定购买诉争房屋，后与何美佳签订了《房屋买卖合同》，购买价格为人民币57万元，我已支付房款49万元，何美佳收到购房款后与我共同到公证机关办理了由杜新具体办理产权过户的公证。何美佳出售诉争房屋系其真实意思表示，何美佳与杜新之间的买卖行为不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现何美佳已取得争议房屋的产权证，不同意何美佳的诉讼请求，同时反诉要求确认我为诉争房屋的所有权人，何美佳协助其办理房屋产权过户手续。

    一审法院经审理确认：何美佳将自己回购的危旧房改造的产权房出卖给杜新，何美佳、杜新签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。杜新按照合同约定将购房款交付给何美佳后，已履行了交付义务，何美佳收取房款后应按约定履行协助杜新办理房屋产权过户手续，现何美佳反悔，主张房屋买卖合同无效，没有事实及法律依据，不予支持。杜新于本案第二次开庭时提出反诉，要求确认诉争房屋归其所有，要求何美佳协助办理产权过户手续。何美佳在第二次庭审时，经合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对杜新反诉答辩和质证权利的放弃。对杜新的反诉请求，法院予以支持。据此做出一审判决：1．何美佳与杜新之间的房屋买卖合同有效，诉争房屋归杜新所有；2．自判决生效之日起10日内，何美佳协助杜新办理诉争房屋的过户手续。

    判决后，何美佳不服提出上诉，理由是其未委托其母亲办理卖房事宜，其母签订合同的代理行为无效。二审法院认为，虽然何美佳称其未委托其母亲与杜新签订合同，根据相关证据表明，何美佳虽未为其母出具书面委托书，杜新在签订合同后向何美佳支付了4万元定金，何美佳亲自收取了该定金，其行为应视为对其母的代理行为的追认，原审法院依据何美佳、杜新签订的《房屋买卖合同》确认诉争房屋归杜新所有，系正确的，应当予以维持。但原审法院对何美佳要求杜新腾房的诉讼请求未作处理，应当予以加判。据此做出判决：1．维持原审法院民事判决；2．驳回何美佳的诉讼请求。