单位不同意房改房上市交易的怎么办？（二）
作者： 访问次数：245 时间：2021/01/11
1．央产房的上市交易问题
本案涉争房屋系已购央产房，所谓已购央产房是指职工按房改成本价或标准价购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购央产房。诉争房屋由乔安于1995年从所在单位以成本价方式予以购买，当时已购央产房的再次上市交易问题并没有法律、法规的明确规定。乔安又于2003年1月将该房转让给方平，此时，相关的政策法规仍然没有出台。直至2003年8月14日，为规范中央在京单位已购公有住房上市出售工作，适应职工改善住房条件的需要，根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发建设部等单位关于（在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案）的通知》（厅字[1999] 10号）、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部令第69号）及其它相关规定，国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局制定了《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》。该办法规定已购央产房可以上市交易的同时，也明确规定了限制上市和禁止上市的具体情形。该办法第8条规定：“法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定住满五年内容的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。”本案的情况即属于此类情形，乔安与单位签订购房合同时明确约定，诉
争房屋能否上市交易要视国家政策和单位的具体情形而定。而后来出台的国家政策已规定应当依据与原产权单位的约定执行，因此，该单位在诉讼中出具的证明就非常关键，单位认为诉争房屋不能上市交易，因此本案的诉争房屋就属于禁止交易的情形，乔安与方平不能就诉争房屋进行交易。
2．《房屋转让协议书》成立有效但应当解除
既然诉争房屋属于禁止交易的央产房，那么乔安与方平签订的《房屋转让协议书》是否因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效呢？《中华人民共和国合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”一般说来，以法律、行政法规禁止转让的物为合同标的物的转让合同应当归于无效，但本案有所不同。双方在签订诉争房屋的转让协议时，均已意识到诉争房屋性质为央产房，国家尚未出台相应上市政策。故双方对协议履行的相关事宜进行了约定，并约定合同履行的方式即具体做法在没有办理手续之前暂按租房处理。因此双方所签订的《房屋转让协议书》是一份附有条件的合同，在政策出台前属于租赁合同，如果允许上市交易的条件成就，那么该份合同转让的条款就发生效力，双方继续履行合同办理过户手续、支付合同价款。如果在指定时间无法办理过户手续，那么方平可以依据合同提出解除的请求。如果不允许交易的政策出台，那么合同中约定合同终止的条件就成立，双方应当依据合同的约定处理后续问题，如装修费用和已付租金。
被告要注意区分单纯的答辩意见和明确的反诉请求
诉讼中，方平答辩称不同意终止协议，并提出要求，要么继续履行原含同，自己付清房款，乔安配合办理过户手续。但如乔安坚持终止协议，方平要求他退还已付的44000元，房屋装修费6000元及违约金10000元，并赔偿房屋升值损失8万元。人民法院最终解除了双方签订的协议，但对方平的赔偿请求没有处理，原因何在？
这就涉及一个诉讼方面的小知识，被告要注意区分单纯的答辩意见和明确的反诉请求。被告提出的答辩意见是针对原告的诉讼请求而言的，本案中原告要求终止协议，被告是否同意，这是答辩意见。如果另有其他的意见，如要求继续履行合同，或者要求对方返还钱款，另外有给付内容的，这就不是单纯的答辩意见而是明确的诉讼请求了，这就需要其在法院审理期间提出明确的反诉请求，如
果只是在答辩中笼统提出而没有明确提出反诉并交纳反诉费用，法院是无法进行审理的。所以本案中，对于方平主张的其对诉争房屋的装修及造成其损失等事宜人民法院在判决中明确指出双方应另案解决。
本案中，买卖双方约定了解除合同的情形：“转让政策出台后，明确该房不得进行产权转让或方平必须交回原住房，协议终止；到2006年底仍办理不了过户手续，方平可以提出终止协议。”现相关部门就央产房上市交易已出台相应政策，但诉争房屋就目前状况尚不具备上市交易条件，所以乔安主张解除转让协议并终止履行及方平腾退涉案房屋的诉讼请求，人民法院给予了支持。考虑到双方因政策原因导致不能履行产权过户手续，属不可归责于双方的原因，人民法院也在判决中给予被告一定的腾退期限。
