公房使用权能够上市交易么？（二）
作者： 访问次数：202 时间：2021/01/11
在国家和承租人之间形成的是一种租赁关系。
公有住房使用权主要存在三种形成方式：第一，低保福利住房。主要是政府部门对低收入家庭、享受国家最低保障的城市居民所给予的一种社会福利性住房。承租人只需给付象征性房租即可使用该房屋，由此也称之为“廉租房”。第二，单位福利性分房。企事业单位或国家机关根据职工的工龄、职务级别等诸多因素分配给职工一定面积的住房，职工与单位或国家房管部门之间建立房屋租赁关系，房屋所有权归单位所有，职工享有承租使用权。单位福利性分配的房屋包括自管公房，也包括直管公房。自管公房的产权属于单位，而单位有权分配的直管公房包括单位交由房管部门进行管理以及房屋调换后交由单位分配给职工的住房。第三，因房屋拆迁取得的房屋使用权。在实行货币化拆迁之前，拆迁也产生了大量的公有住房。主要有两种：一种是原所住房屋为公有住房，拆迁后所分房屋仍是公有住房；另一种是原所住房屋是私有住房，产权人放弃产权，调换分得公有住房。本案中涉案的两套住房均属于第二种公有住房使用权。
2．公有住房使用权交易
住房一、二、三级市场是房地产市场约定俗成的叫法。住房一级市场是指新建商品房即增量房的买卖；住房二级市场是指存量房产的买卖和租赁，比如已经购买的商品房、经济适用房的上市再转让，已购公房的上市再转让；而公有住房使用权的转让和转租，即住房的三级市场，以前这个市场没有放开。无论哪种形式的公房，传统意义上认为产权人对住房的所有权与实际控制权是分离的，承租人在分得住房后，可以在符合法律规定的条件下居住使用，但只享有承租、使用和占有权，而不享有交易、出租和处分权。为了推动住房制度改革，加速改进人民群众的居住条件，很多城市都开始对公房使用权交易进行改革试点。目前，公房使用权交易的适用范围：除按照住房制度改革有关规定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子楼、简易楼等其它直管公有住房均可上市进行交易。
各地公有住房使用权交易主要有四种模式：第一种，公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权；公房承租权互换限于使用权和使用权之间，公房承租人之间以结算差价的方式互换承租权。也就是说，双方在住房面积、位置、结构、朝向、设施、成新、居住环境等方面的差异，由交换一方向另一方给予适当的货币补偿，补偿数额由双方自行议定。第二种，公房承租人以公房使用权交换住房产权。公房承租权交换住房产权，即承租人可将公房使用权作价，通过补差价的方式购买私房、商品房。取得原公房使用权的私房主或开发商成为新的承租人，原公房性质不变。第三种，公房承租人有偿转让公房使用权。公房承租权直接转让，指的是公房承租人可将其公房使用权直接转让给他人，转让价格由双方协商议定。承租人转让其公房使用权后，取得相应价款；受让方购买到公房使用权，成为新的承租人，原公房性质不变。第四种，公房转租。即公房承租人将其承租的公房部分或全部转租给他人使用。在租赁期限内，原租赁合同继续有效。转租双方可协商议定转租租金。
持公房使用权上市交易一方当事人应当是公有住房合法承租人。公房使用权交易，当事人双方应当签定书面协议。协议签定后，当事人双方持下列相关村料到房屋所在地直管公房经营管理单位办理公房使用权互换、转让、转租手续。本案是非常典型的公有住房使用权交易案件，韩智涛和韩智峰的交易属于第一种意义上的使用权交易，公有住房使用权交换公有住房使用权。而韩智涛将房屋交还其妻单位则是第二种意义上的使用权交易，用公房使用权交换住房产权。
公房使用权产易的期限
北京市国土资源和房屋管理局2002年12月18日下发了《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，自2003年1月1日起，在北京市范围内开展直管公有住房使用权交易试点工作，明确提出了直管公有住房使用权可以作为独立的财产进行交易，突破了公有住房使用权不能公开有偿转让的历史禁区。但该通知也说明该试点期限为1年，到2003年12月31日结束。目前北京市并没有明令废止该文件，也没有延长该文件的试点期限，或者由试点转为正式。北京市的公房使用权买卖政策至今尚不明朗。
从法律形式上看，本案韩智涛和韩智峰兄弟之间存在着公房使用权的交易，而且采取的是使用权交换使用权的方式。韩智峰用江宁区的公有房屋使用权交换了韩智涛铁西区的公房使用权。韩智涛成为江宁区公有房屋的承租人后将房屋交还其妻单位，又用公房使用权交换了现有房屋的产权。现在韩智峰作为铁西区公有房屋的使用权人要求居住该房屋，其请求有法律依据，应当予以支持。至于韩智涛主张两处房屋的历史来源有所不同，铁西区房屋的承租人应该另有其人，但其并没有提供证据予以证明。就诉讼当时而言，铁西区的房屋承租人是韩智峰，所以人民法院没有采信其答辩意见，支持了韩智峰的诉讼请求。
