公房使用权能够上市交易么？（一）
作者： 访问次数：203 时间：2021/01/11
韩智涛与韩智峰系兄弟关系，韩智峰原系本市江宁区66号院内平房一处的承租人，房产性质为公房；韩智涛原系本市铁西区18号院北房一间的承租人，房产性质亦为公房。2001年5月，经双方协商，韩智峰与韩智涛共同到公房管理部门申请办理了换房手续。．换房后，上述位于江宁区66号院内平房承租人变更为韩智涛，而位于铁西区18号院北房一间承租人则变更为韩智峰，但该铁西区18号院北房一间仍由韩智涛一家继续居住，并实际交纳房租。随后，韩智涛之妻根据分房政策，将江宁区66号院内平房交还给其所在单位，由该单位分配给其本单位三居室宿舍楼房一套。位于铁西区18号院北房正式住房房前接出1间约10平方米的自建房，正式住房的东南角另建有1间约5平方米的自建房，上述自建房亦由韩智涛一家实际使用。
2008年1月，韩智峰起诉至法院称：韩智峰将其承租的位于本市江宁区66号院内的房屋与韩智涛承租的位于本市铁西区18号院北房的房屋进行对换，并由双方共同到房屋管理部门办理了承租人变更手续。换房后，韩智涛提出其子女需就近上学，要求临时借用铁西区18号院北房一间继续居住。韩智峰同意后，韩智涛一家继续居住在铁西区18号院北房一间内，现要求其将诉争房屋腾空并交还韩智峰，同时将其实际使用的2间自建房腾空并拆除，同时要求韩智涛一家承担本案诉讼费。
韩智涛辩称：韩智峰所述与事实不符。1985年，由于韩智涛之父居住的房屋需要交还私房主，韩智涛原所属单位通过“以予带父”的形式，为韩智涛之父及韩智涛一家分配了一处平房，但以韩智涛
之母名义承租。1992年韩智涛之母去世，韩智涛之姐通过骗取方式取得了该处房屋的承租权，并于1995年将该处房屋置换为两处，一处由其姐自己承租，另一处就是江宁区66号院内的房屋，交给韩智
峰承租。2001年5月，因韩智涛之妻所在单位要给职工分配住房，但要求交回一套平房，因此经家人共同协商，达成一致意见即：韩智峰不应取得江宁区66号院内的房屋的承租权，房子应当由韩智涛和韩智峰的父亲承租，因此韩智峰与韩智涛通过换房手续，暂由韩智峰承租铁西区18号院北房一间，待条件成熟后再将房屋承租人变更回韩智涛。基于上述协商，韩智涛虽与韩智峰办理了换房手续，但仍继续居住在铁西区18号院北房一间内。所以，诉争房屋的居住权和承租权理应归韩智涛一家享有，故不同意韩智峰的诉讼请求。
法院经审理认为：财产所有人依法对其财产享有占有、使用、收益、处分的权利。根据已查明的事实，韩智峰原系本市江宁区66号院内院房屋的承租人，韩智涛原系本市铁西区18号院北房一间的承租人，经双方协商，韩智峰与韩智涛共同到公房管理部门申请办理了换房手续。换房后，上述位于江宁区66号院内平房承租人变更为韩智涛，而位于铁西区18号院北房一间承租人则变更为韩智峰，现有证据表明韩智峰对诉争的铁西区18号院北房一间具有使用权。韩智峰取得本市江宁区66号院内公房的承租权后，韩智涛虽表示始终持有异议，但其并未通过诉讼方式主张权利，而是以本案诉争房屋与韩智峰办理了换房手续。因此，韩智涛、韩智峰之间的换房行为，应系双方当事人真实意思表示。韩智涛之妻取得本市江宁区66号院内公房的承租权后，已根据其所属单位的分房政策，对该房屋使用权进行了处分。韩智峰在取得本案诉争房屋的承租权后，理应享有诉争房屋的居住、使用权利。至于韩智涛一家所述诉争房屋应由韩智涛之父承租的问题，因其父系本案案外人，其是否主张房屋承租权利取决于他人的自由意志，与韩智涛一家无关。至韩智峰提起本案诉讼时，并无其他人就承租权问题提起诉讼，故韩智峰系诉争房屋的承租人并无争议。因此，韩智涛一家所述其享有诉争房屋居住权的理由，没有依据，不予采信。因此，韩智峰要求韩智涛一家腾退诉争房屋并拆除自建房的诉讼请求，理由正当，予以支持。据此，法院做出判决：韩智涛一家于本判决生效后30日内将本市本市铁西区18号院北房一间（房号一号）腾空，交韩智峰收回。韩智涛一家腾房同时，负责将上述北房房前的自建房
一间及北房东南侧的自建房一间拆除，并将渣土清运干净。
1．公有住房使用权
本案中一个主要的事实是双方当事人互相交换了公有住房使用权。那么什么是公有住房使用权？使用权能否称为交易的内容？什么样的公房使用权可以上市交易？
公有住房是指产权属于房管部门所有的直管公房或产权属于单位所有的自管公房。作为特定环境下形成的公有住房使用权，其法律性质也具有一定的特殊性，一直存在争论。从法律规定的内容看，出租人须将房屋交付承租人，保持租赁物符合居住条件，承租人须按期缴纳租金，房屋所有权的变动不影响租赁等。这种公有住房使用权更具有债权性质。从不动产租赁的立法来看，公有住房使用权的法律属性直属于债权性质，由于被赋予对抗力而成为近似于物权的权利，因此公有住房使用权似乎呈现出物权化特征，然而，由于公有住房使用权的基础法律关系仍然是一种契约关系，即承租人有交付房屋的请求权，出租人有租金之支付请求权，符合债权的一般特征。国家作为公有住房的所有权人，授权有关的房管部门将公有住房出租给承租人使用，
