经济适用住房能够转让么？（二）
作者： 访问次数：239 时间：2021/01/11
经济适用房与普通商品住房的比较
普通商品房的转让不受限制，而经济适用住房的转让受到限制，这是由于两种房屋各自特点不同所导致的法律政策不同。
第一，价格构成不同。由于经济适用房建设用地实行行政划拨方式供应，其价格不包含土地出让金，因而不体现土地的级差收益。而普通商品房建设用地以出让方式供应，土地使用者须缴纳土地出让金，房价中包含地价，地价是房屋价格的重要组成部分。
第二，成本构成不同。经济适用房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费含小区非营业性配套公共设施建设费、管理费、贷款利息和行政事业性收费等。为了降低经济适用房的建设成本，政府对经有关部门批准的行政事业性收费减半征收，对基础设施配套费予以相应优惠，小区经营性配套设施费不计人住房成本。而商品房的成本在此基础上还包括土地出让金等。
第三，价格形成机制不同。经济适用房实行政府指导价，这种价格对市场供求关系的变动不敏感而普通商品房价格是以自身价值为基础，在市场供求关系作用下形成的。地理区位、周边环境、基础设施、土地的供求状况以及土地的使用方向都会影响房屋价格。
第四，利润形成机制不同。由于经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房，基于保本微利的原则，政府限定开发商的利润率不得超过3%。因此，这种利润率不是通过市场竞争形成的平均利润。而普通商品房的利润无此限制，由市场规律决定。
第五，供应对象和购买条件不同。由于经济适用房享受优惠政策，政府将其供应对象限定为中低收人家庭这一特定人群，并实行购房申请、审批及公示制度。而普通商品房的供应对象和购买条件往往不受限制。
正是由于这些不同，才导致租售和转让政策不同。目前，我国经济适用房转让受到限制，一般在至少使用5年及补交土地出让金和有关税费后才能进入市场流通，而且一般不允许在5年内予以出租。而普通商品房可以用于出售或出租，其转让通常不受限制。国家对经济适用住房的购买、转让作出相应的限制，违反了这些限制性的规定，转让合同就无法发生应有的效力。
以合法形式掩盖非法目的的合同
合同是民事法律行为，《民法通则》规定民事法律行为应当具备以下生效要件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益，这三项也是合同生效的要件，是合同的一般生效要件。合同生效除了以上三个要件外，还有其他要件，如合同的内容必须确定可能。《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
本案合同属于第三种情形。“以合法形式掩盖非法目的”包括两种情形：一是指当事人通过实施合法的行为来达到掩盖其非法的目的，二是指当事人从事的衍为在形式上是合法的，但在内容上是非法的。本案中，国家及本市对经济适用住房的转让有明确的限制规定，已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。虽然李、金二人实际转让的价格远远高于购买时的价格，但为了使本案的转让合同在形式上符合法律的要求，所以双方在合同中虚拟了原价转让的事实，使买卖合同形式合法，但实际上却是规避了法律的禁止性规定，目的非法，所以合同无效。
需要指出的是，凡不符合生效要件的合同，即使合同已经成立，也不能产生合同的法律效力，而是属于无效合同或者可撤销合同或者效力待定的合同。无效合同不发生法律效力，是指不发生该合同当事人所追求的法律效果，而不是指无效合同不发生任何其他意义上的法律效果。当事人对无效合同的出现有过失的，要承担缔约过失责任在内的相应的民事责任或者行政责任。合同无效，是自始、确定、当然无效。自始无效是从合同成立时就无效；确定无效是确定无疑地无效，这与效力待定的合同由权利人确定不同；当然无效，是指合同无效不以任何人主张和法院、仲裁机构的确认为要件，这与可撤销合同要由当事入主张并由人民法院或者仲裁机构撤销而无效不同。
