1．已购公有住房和经济适用住房的上市出售

    为了促进房地产市场的发展和存量住房的流通，满足居民改善居住条件的需要，国家制定了加快开放已购公房和经济适用住房的交易市场的相关政策。这既是深化城镇住房制度改革的需要，也是完善我国社会主义市场经济体系，培育新的经济增长点的需要。开放已购公房和经济适用住房的交易市场，有利于搞活市场，扩大住房有效需求，推动住房消费；有利于保持房改政策的连续性，推动住房制度改革的深入发展；有利于促进存量住房资源的合理使用，满足不同层次居民的住房需求；有利于相关产业的延伸和发展。

    首先，职工按房改政策购买公有住房时，一般是根据单位分房情况，先住后买，没有多少可选择的余地。随着居民家庭收入和生活水平的不断提高，相当一部分已购公房居民急于进一步改善居住条件，希望通过以小换大、以旧换新，实现住房的升级换代。但这部分居民单靠家庭积蓄来购买商品房往往又是不现实的。，开放住房二级市场后，将这部分存量房屋资产转化为货币资金，加上家庭的存款及政策性和商业性的贷款支持，就可以大大增强这部分居民的住房购买力，从而使这部分原来游离于市场之外的住房消费群体进入市场，更广泛地调动起群众住房消费的积极性，进而促进增量住房的消化和住宅建设的发展。其次，经过十多年的房改实践，越来越多的职工家庭住房已成为私有财产。而房改的目的是实现住房的商品化、社会化，已购公有住房和经济适用住房只有经过市场这一环节，才能最终实现住房的商品属性。同时，随着人们产权意识、市场意识的增强，职工在购买住房时，除了考虑其经济承受能力外，也会更多地考虑其所能获得的权益。如果长期不能解决再交易的问题，必然会使职工对购买住房特别是经济适用住房产生后顾之忧。因此，当前稳步开放已购公房和经济适用住房的交易市场，是住房制度改革发展到一定阶段的必然要求。再次，开放住房二级市场后，通过市场机制的作用，将在相当程度上促进存量住房的有效配置，满足不同层欢的住房需求。由于城镇居民家庭收入水平、住房消费能力等差异较大，开放住房二级市场后，就等于把住房市场中最大的一块资产盘活了。住房二级市场由于量大面广，在价格、区位、户型等方面选择余地大，有利于满足不同层次居民的住房即期消费需求。最后，开放二级市场将加快房地产中介服务、装饰装修、物业管理、房屋租赁等的发展，增加更多的就业岗位。

    2．不得上市的几种情况

    为了保护二级市场权益人的利益，防止在实物分配体制下形成的住房分配不公现象通过二级市场合法化，建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》规定了八种不得上市的情形。即：(1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；(2)住房面积超过各省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款高标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；(3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围的；(4)产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；(5)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；(6)上市出售后形成新的住房困难的；(7)擅自改变房屋使用性质；(8)其它按照法律、法规及县以上人民政府规定不宜出售的。

    面积超标的已购公有住房，是不应允许上市的，但法律规范也有例外的规定。建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》规定，面积超标的，出售前按规定进行相应处理后，也可上市出售。上市出售时，除个人已支付的房价款归出售人外，超标部分的净收益全额缴纳所得收益，出售人不得参与分成。本案诉争房屋就属于这种情况，如果祝强所在单位没有进行处理，诉争房屋是不允许上市的，那么祝强与谢永琳之间的合同就是无效合同。

    房屋租赁合同不能超过20年

    本案中，谢永琳和祝强签订的合同中有以租代购的条款，双方约定，在办理产权过户手续前，谢永琳以以租代购方式进行合法租生。房屋租金为每月1600元，租金从已购房预付款40万中予以扣除。租期自2004年5月至2024年5月。既然双方签订此项条款是为了解决居住的问题，那么双方为什么不约定更长的租期以保障双方签订此项合同目的的最终实现呢？这是因为，房屋租赁合同的约定期限不能超过20年：

    《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”也就是说租赁合同只有最长期限没有最短期限的限制。租赁期限最长为20年，若在合同中约定的租赁期限超过20年，则超过部分无效，即缩短为20年。在《合同法》出台以前，租赁合同是没有期限规定的，特别是

没有租赁期限的最高限制，在一些情况下，由于时间过长，使合同双方当事人受合同拘束的状况长期不能改变，不利于保护当事人的利益。针对此弊端，《合同法》增加了租赁期限的规定。对于租赁期

间的具体终止日期，有约定的从约定，没有约定的，一般以年、月、星期的最后一天为终止日期。