一、房屋租赁合同形式
    房屋租赁合同的形式要求，主要涉及两个方面：一是书面形式要求；二是备案登记形式要求。
    1．租赁合同的书面形式
    租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人末采用书面形式的，视为不定期租赁。①可见，《合同法》中确立的形式要求是租赁合同的生效并不严格要求书面形式。
    国家建设部和地方政府规章都有明确规定，房屋租赁应当签订书面合同D房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。⑦
    (1)6个月以下的租赁合同，可以是口头形式。
    (2)6个月以上的租赁合同，应当采用书面形式。但是，如果当事人没有采用书面形式，在其他要件满足的情况下，法律认可其不定期租赁的法律效力，而不是根本否决其合同的生效。
    (3)未采用书面形式，可能引发很多制度上的障碍。例如，办理房屋租赁登记备案手续，办理《房屋租赁证》等手续，都必须出具书面的《房屋租赁合同》o
    2．登记备案的法律效力
    我国房屋租赁目前实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门壁记备案。在各地法规规章中也明确了当事人的登记备案义务。如果双方当事人未按期申报、领取《房屋租赁证》的，房地产管理部门有权责令限期补办手续，并可处以罚款。③
    此外，地方法规中也设置了相应的行政处罚措施，出租房屋没有登记或者备案的，对出租人或者转租人在租赁合同期限内一次性处以房屋租赁合同约定租金总额20%的罚款，并追缴房屋租赁管理费滞纳金；对有过错的承租人或者受转租人并处以约定租金总额IO%的罚款。①
    建设部和地方政府关于租赁房屋登记备案的管理规定，是房地产租赁行业行政管理工作的需要，与房屋租赁合同的法律效力。在我国目前的法律和行政法规中，并没有规定没有备案登记的合同无效。确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。②例如，广州地方法规规定，末领取《房屋租赁证》的，不得出租房屋，出租人未取得《房屋租赁证》导致租赁合同无效。③但是，这样的规定不得作为确立房屋租赁合同效力的依据。房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗善意第i人，但合同本身效力不受影响。④
    二、房屋租赁的程序
    房屋租赁合同作为民事行为，其立约与履行过程，总体上应当体现当事人意思自治原则，由双方当事人自由确定。但在房屋租赁合同的立约与履行过程中，由于涉及土地和房屋不动产的特殊性，因此，法律对该程序作出了法定的特殊要求。
    1．登记备案并取得《房屋租赁证》程序
    房屋租赁合同中法定程序的设置，在《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》中主要是对房屋租赁合同签订后登记备案并取得《房屋租赁证》的要求。该《房屋租赁证》为租赁行为合法有效的法定凭证o目前法定的甓记备案并取得《房屋租赁证》程序，主要分为以下步骤：
    (l)备案登记申请
    房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：第一，书面租赁合同；第二，房屋所有权证书；第三，当事人的合法证件；第
     四，城市人民政府规定的其他文件。
    出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明；出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。委托人为境外人士的，授权委托书须依法律规定经过当地公证和认证。此外，未竣工房屋预租登记、军产房屋和涉外房屋租赁或转租登记备案手续在各地都有具体的规定，一般要求必须直接向市级房管局或其指定机构提出申请，办理备案手续。
    (2)主管部门对租赁合同进行审核
    审核的内容主要包括：第一，审查合同主体资格是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；第二，审查客体是否合格，即出租的房屋是法律、法规允许出租的房屋；第三，审查租赁合同的内容是否齐全、完备；第四，审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府的租赁政策；第五，审查当事人是否已缴纳了有关税费。
    (3)颁发<房屋租赁证》
    房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。如果所租用房屋是从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》可作为经营场所合法的凭证；如果所租用的房屋是用于居住的，<房屋租赁证》则可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。出租房屋属于涉外的，在房屋租赁证中加盖“涉外”印章，方可有效。此外，如果出租房屋属于“临时房屋”的，主管机关颁发的是《临时房屋租赁证》。
    2.登记备案逐渐取代行政许可制度
    地方立法，房屋租赁应当履行许可程序，房屋出租人必须事先申请取得《房屋租赁许可证》。房屋所有权人在租赁经营活动中，在备案登记时必须出示《房屋租赁许町证》0 2005年3月25日，北京市废除《北京市外地来京务工经商人员管理条例》，正式废除了房屋租赁许可证制度。而深圳市早在2002年6月取消了房屋租赁许可证制度。在全国范围内，房屋租赁登记备案制度逐步取代房屋租赁许可制度。
    3．虽然取消租房治安核准，还必须签订《治安责任保证书》
    过去，对于私有房屋出租的，出租人须持虏屋所有权证或者其他合法证明、居民身份证、户口簿，向房屋所在地公安派出所申请噩记；单位房屋出租的，出租人须持房屋所有权证、单位介绍信，到房屋所在地公安派出所申请登记，经审核符合本规定出租条件的，由出租人向公安派出所签订治安责任保证书D出租人未向公安机关办理登记手续或者未签订《治安责任保证书》出租房屋的，县级公安机关可以责令出租人限期补办手续并没收非法所得，情节严重的可以并处月租金五倍以下的罚款。①
    2003年，国务院已经决定取消公安机关对于租赁房屋登记核准的行政审批项目。②2006年1月，公安部决定修改1995年的《租赁房屋治安管理规定》和公安部关于实施《租赁房屋治安管理规定》有关问题的通知。③
    但是，房屋出租人和承租人签订《房屋租赁合同》后，出租人应当到房屋所在地房管局办理“房屋租赁登记备案’’，承租人应当到公安派出所签订《租赁房屋治安责任保证书》。未到房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书，经通知拒不改正的，由公安部门依照《租赁房屋治安管理规定》第9条第(l)项的规定予以处罚。④