房屋租赁通常包括地上房屋、建筑物及构筑物。①对外租赁的房屋可以分为住宅、非住宅；公有房屋、私有房屋以及廉租住房；农村房屋与城市房屋。
    一、可以租赁的房屋
    1．公有房屋的租赁
    (l)授权公房的租赁
    国家所有的房屋，以及国家授权管理和经营的房屋为公有房屋。在公有房屋租赁中，国家以授权方式由授权单位具体经营管理租赁房屋，通常是由各级人民政府房屋行政主管部门管理，依法行使占有、使用、收益和处分的权利口
    (2)自管公房的租赁
    国家所有的房屋，由国家事业单位、国有制单位自行建设、管理的房屋。例如：国家科研机构、国家电力公司自主建设、经营、管理的公房。自管公房的管理者对内部职工、内部单位行使房屋的租赁经营和管理权。
    2．法人房屋的租赁
    法人或其他组织作为房屋所有权人，或授权经营人，出租其经营、管理的房屋。法人经营、管理其所有的房屋可以自由出租。
    3．私有房屋的租赁
    公民私有房屋的所有权人可依法租赁其房屋。私房所有权人对于共有房屋出租必须征求其他共有权人同意，才能将房屋出租。
    二、无产权证的房屋不得出租
    1．未依法取得《房屋所有权证》的房屋不得出租
    新建物业在其竣工后，取得房屋所有权证书之前，这段相对较长的时问内，建筑单位对该物业不得对外出租。②
    2.未依法取得房屋其他合法权属证明的房屋不得出租
    未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的房屋不得出租，③无房地产其他有效凭证的房屋不得出租。①律师的意见是：房屋的合法权属证明，或者房屋
的其他有效凭证，应当是人民政府房屋主管机关出具的权属证明或有效凭证，或者是
人民法院审理房屋权属的生效确权判决书。房地产开发商依法取得的房屋竣工验收
备案表等文件，在取得《房屋所有权证》之前，不能够被视为房屋合法权属证明或有效
凭证。
    三、限制出租的房屋
    1．依法不能出租的房屋
    用于房屋租赁的房屋，必须是依法具备出租的资格的，在房屋上的权益，必须是符合出租的法律法规规定的，下列房屋依法不能出租给他人：②
    (l)未依法取得房屋所有权证的；
    (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
    (3)共有房屋未取得共有人同意的；
    (4)权属有争议的；
    (5)不符合安全标准的；
    (6)属于违法建筑的：
    (7)已抵押，未经抵押权人同意的；
    (8)不符合安全、环保、卫生等主管部门有关规定的；
    (9)房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租，商品房预购人不得将预购的商品房预租；③
    (IO)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
    2．“未经抵押权人同意”的房屋租赁
    抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。④抿押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。⑤抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。⑥
    3．房屋租赁与抵押关系的处理规则
    (l)将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押权实现后，根据“买卖不破租赁”原则，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
    (2)将已抵押的财产出租的，租赁合同对受让人不具有约束力。如果租赁关系影响到抵押权之实现，该房屋租赁关系对抵押权人不产牛法律上的阻碍效力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人末书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
    4．限制涉外房屋租赁止在逐渐取消
    中同有些地方的法规规定町向外国人m租办公场地和住房的房产类型0 20世纪90年代初，北京市和上海市的房地产开发和销售，都有比较明确的“外销型”商品房和涉外办公场地和住房的类型划分。只有涉外办公场所和住房才可租给外国公司、其分支机构或代表处。“内销型”的办公场地和住房一般不租给外国公司、其分支机构和代表处，甚至外商投资企业。
    10年之后，自2001年起，北京市和上海市，相继颁布r一系列内外销商品住房并轨和取消非居住房屋租售对象限制的政府规章，④取消了所谓“涉外”房屋租售对象的限制。②
    在上海市和北京市，如果将房屋出租给外国公司、其分支机构或代表处，外商投资企业，需要取得国家安全主管部门的批准或备案。外国公司代表处应当在上海市对外经济贸易委员会公布的涉外办公楼名单巾选择租赁其办公场所，否则将可能无法取得《外国企业常驻代表机构注册登记证》。