北京××公司未能获取贷款，原因是因为北京××公司为非厦门本地注册的公司，不符合厦门当地放贷条件，接揭银行不同意放贷，可以排除北京××公司有不提供资料、不签订贷款合同等违约情形c
    但是，北京××公司是否明知或应知银行有外地注册公司将不予贷款的规定而依然签署了以按揭贷款方式支付房款的商品房买卖合同的情形呢？
    中国人民银行和各地商业银行对借款人的条件都有原则性的规定，外地注册公司不能在本地银行申请贷款并不在这些原则性规定的限制范围内，因此外地注册公司不能在本地银行贷款应该属于提供按揭贷款的银行的内部规定，并未对外公布，即使公布，外人也很难知道有这样的规定，目前律师也没有看到北京××公司知道有这样规定的证据。依常理判断，北京××公司如果明知或应知有这样的规定，也不太可能依然签订这样支付方式的商品房买卖合同o如果北京××公司并不知道这样的规定，
很难认定北京××公司有过错，从而也不能适用合同法规定的履行不能导致合同无效、有过错一方应承担责任的规定。
    如果厦门公司明知或应知银行有外地注册公司将不予贷款的规定，则商品房买卖合同也可能被认定无效，厦门公司要承担合同无效的责任。相对于北京××公司而言，厦门公司存在过错的可能性更大：接揭银行是厦门公司联系的银行，购房人的按揭贷款手续由厦门公司代办，厦门公司有更多的义务、理由和机会了解按揭银行对贷款人条件的规定。但是，如上所述，按揭银行贷款与作为借款入的购房人之间毕竟是个独立于商品房买卖合同的法律关系，厦门公司并不是其中的一个当事人，因而也不太可能知道借款人应具备的条件；而且即使厦门公司有义务了解按揭银行对贷款人条件的规定，按揭银行实际上也无法将全部的标准和要求全部通知给厦门公司。因此，也很难认定厦门公司明知或应知按揭银行要求的对贷款人的条件。
    综上所述，律师认为北京××公司未能与按揭银行订立贷款合同从而支付剩余房款，并导致商品房买卖合同不能继续履行，是因不可归责于购房当事人双方的事由，任何一方都有权请求解除合同o在这种情形下，厦门公司虽然占用了北京××公司的资金，但是却承担了未能及时将商品房出售从而回收资金的损失。由于双方对于商·品房买卖合同不能继续履行都没有责任，应该各自承担自己的损失，但依照最高人民法院解释的精神，厦门公司应当将收受的购房款本金及其利患返还北京××公司，而本身的损失只能自己承担。
    案例二购房人迟延偿还按揭贷款，导致购房合同解除
    据开发商介绍，开发商下属项目公司开发建设的房地产项目中，有业主实际已经无法偿还按揭贷款。此种情况下，根据项目公司同按揭银行、业主三方签订的房屋按揭贷款合同（“按揭合同”）的约定：若业主未按时缴付月供款时，项目公司应连带担保责任，（提示：本所律师并未相应审看相应的按揭合同，但是，此等约定应为银行按揭合同的通用条款。）且银行已经从开发商保证金账户中扣敖。
    开发商的问题是：项目公司如何维护自身的合同权利？如何能尽快收回房屋，弥补损失？
    本所律师现依据上述基本情况，并结合相关法律规定、合同约定向开发商出具回复意见如下：
    1．在没有合同特殊约定的情况下，如因业主未按时缴付接揭月供款，导致项目公司承担连带担保责任的，就项目公司承担担保责任部分的款项，项目公司可以依法向未按时缴付按揭月供款的业主进行追偿。但是，项目公司无权要求解除同业主签署的商品房买卖合同（“买卖合同”）。
  (1)依据《中华人民共和国担保法》第3 l条的规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿》。”因此，项目公司履行保证责任，代为向按揭银行偿还按揭月供款之后，可以向业主追偿。
    (2)如果没有相关特殊的合同约定，在此种情况下，开发商只依法享有追偿权，并没有要求解除买卖合同，收回业主已购房屋的权利。因为，业主实际已经通过按揭贷款支付了全部的购房款，履行了付款义务，不符合买卖合同中关于开发商有权解除合同的有关约定，因此，在此种情况下，项目公司无权解除合同，收回房屋。
    2．在有合同特殊约定的情况下，如果出现业主未按时缴付按揭月供款，且符合合同约定的情形的，项目公司有权依据合同向业主进行追偿，且有权行使解除合同，这是合同双方通过约定，赋予项目公司的合同权利。
    (l)由于业主未能按期偿还按揭贷款，导致项目公司承担担保责任，项目公司遭受了经济损失，因此，双方约定，项目公司在此种情况下有权解除买卖合同，收回房屋。此等约定以及通过该约定设立合同解除权，也是完全符合合同法相关法律原则的。这样可有效维护项目公司的合法权益。
    (2)但是，项目公司行使合同解除权的前提是，必须符合合同约定的条件。
    根据开发商传来的CH项目呆用的买卖合同补充协议第6条第1款的约定：“若购房人选择按揭贷款方式付款，且未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致开发商按照贷款银行曲要求承担担保责任，代购房人向贷款银行偿还已到期贷款本息及违约金的，则购房人应在开发商告知函送达购房人之日起3日内将开发商代其向贷款银行偿还的全部款项支付给开发商。自开发商代其还款之日起，至购房人实际向开发商支付全部款项之日止，购房人应按日向开发商支付相当于应付款5%00的违约金。”
    因此，此种情况下，项目公司只能向业主追偿因项目公司承担担保责任而遭受的损失以及业主因此应向项目公司支付的违约金。项目公司尚无权解除买卖合同。
    根据买卖合同补充协议第6条第2款的约定：“若购房人选择接揭贷款方式付款，且未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致贷款银行终止借款合同并要求开发商承担连带保证责任的，则自开发商代购房人向贷款银行偿还所有担保贷款本患之日起，《预售合同》及其附件、其他相关协议等同时解除，并按照本补充协议第1 0条约定的因购房人原因导致合同解除的有关约定执行》。”
    由此可见，只有因业主未能按期还款导致按揭银行终止借款合同，且项目公司代业主偿还了所有担保贷款本患之后，顼目公司才能行使买卖合同的解除权，从而收回房屋。如不符合前述条件的，项目公司亦无法解除买卖合同。
    3．根据开发商介绍的具体情况并结合前述分析，由于业主实际已经无法支付按揭贷款，导致项目公司承担连带担保责任的情况下，项目公司行使的依然是对担保款项的追偿权。只有在按揭银行解除借款协议，且项目公司代为偿还了全部担保贷款本息之后，项目公司才有权解除买卖合同，收回已售房屋。
   因此，在此种情况下，项目公司要想收回房屋，可先同按揭银行进行沟通，并确认业主延期支付按揭贷款的违约程度，是否已经达到了借款合同约定的合同解除条件。如果已经达到了解除条件，则可同按揭银行进行协调，要求接揭银行解除借款合同。但是，借款合同解除之后，由于业主实际无力偿还全部贷款本息以及违约金，因此，还需由项目公司先行代为偿付。
    项目公司代为偿付之后，项目公司即可依据买卖合同的约定，要求解除买卖合同，并收回房屋。
    4．但是，基于目前的法律规定以及相关政策因素，在公司向按揭银行承担了担保责任之后，为实现项目公司对业主的债权，仍需要考虑以下实际操作中的问题。具体介绍如下：
    (l)买卖合同的顺利解除。
    ①根据目前的操作模式，开发商同业主解除预售合同的，应共同前往房地产管理部门（建委）办理预售登记备案解除手续。备案解除之后，开发商方能将该房屋另行出售。如果未办理备案解除手续，开发商将房屋另行出售的，则房屋小产权证将无法办理。那么，如果业主不配合开发商办理合同解除手续的，则开发商实际上无法收回房屋并另行出售。
    ②而根据本所律师目前了解到的情况看，只有在买卖合同一方当事人取得法院或仲裁委关于合同解除的生效判决或裁走时，建委才准许在合同双方未共同前往办理或没有合同对方提供的授权委托文件的情况下，给予办理买卖合同解除手续。
    ③而且，根据建委的要求，办理合同解除手续时，必须交回经过预售备案的四份买卖合同原件，否则，亦无法办理合同解除手续。因此，代业主偿还贷款，从按揭银行处取得业主持有的合同原件，是合同顺利解除的必备要件。这也说明了为什么在合同中要约定先行完成代为偿还全部贷款。
    由上可知，从北京市建委目前的政策来看，预售合同鹪除除了需要获得业主的配合之外，政府部门也对其进行了严格的限制。
    ④因此，比较稳妥的办法是，项目公司通过诉讼方式获得解除买卖合同的判决或裁定，并代为还款，从而取得全部四份买卖合同原件（包括采取公告的变通方式），再到海淀区建委办理解除合同手续。
    (2)合同解除后，要想收回房屋，在执行环节上可能面临法律障碍。
    ①根据目前的情况，如果项目公司采取诉讼的方式要求解除合同并收回房屋，由于合同约定明确，且事实清楚，法院支持项目公司诉讼请求的可能性极大。但是，项目公司在判决执行的环节上有可能面临障碍。
    ②根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>第6条的规定：“对被执行人及其所扶养京属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封但不得拍卖、变卖或者抵债。”