开发商在销售其开发的房地产项日商品房的过程巾，与购房人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（下称“补充协议”），并为购房人从银行取得按揭贷款，以保证人的身份与银行（贷款人）及购房人（借款人）签订了《楼宇按揭担保借款合同》（下称《按揭贷款合同》）o现就开发商为商品房购房人提供的按揭贷款保证责任进行分析。
    1.贷款合同项下的担保条款
    (l)保证担保条款的约定
    开发商、中国的商业银行和商品房购房人共同签订的《按揭贷款合同》，通常约定以下两种担保方式：①由甲方（借款人）提供抵押担保；②由丙方（开发商）提供不可撤销的连带责任还款保证。
    开发商对借款人的债务承担连带保证责任。如借款人没有按约定履行或者没有全部清偿其债务，贷款人有权直接要求开发商承担连带保证担保责任。
    如果．借款人逾期偿还借款，贷款银行将直接扣划开发商在银行开设的保证金账户内的保证金，以先行偿还借款人贷款本金、利息及罚息。
    保证责任期限的约定是，贷款人成功收押借款人士地证及房产证，并自办理抵押登记之日起12个月内，开发商承担保证责任的期限。
    (2)保证担保责任的有限性
    根据目前的商品房按揭贷款的操作实践，开发商对借款人的债务承担的连带保证是为了在借款人未取得所购置商品房的房产证之前，贷款人无法办理抵押房产的抵押登记而设立的一种补充担保形式。
    开发商承担保证担保责任的期限是确定的，仅在自《按揭合同》生效之日起至贷款人取得借款人土地证及房产证所办抵押的《抵押登记证明》后12个月止的这段期间承担连带保证责任。该等连带保证责任为阶段性的连带保证责任，在借款人取得房屋所有权证后，贷款人办理了现房抵押登记后，借款人仅以其名下商品房供作借款债务的抵押担保，开发商承诺的连带保证责任期限届满后消失。
    (3)抵押担保条款的约定
    借款人以预售商品房财产（借款人预购的商品房）设定抵押，由售楼单位和贷款银行共同办理预售抵押登记。借款人无论何种原因未按约定偿还到期应付债务（包括：因借款人违约或开发商违约），贷款人均有权利宣布债务提前到期，并有权按本合同的约定以抵押财产优先受偿。抵押期间，借款人保证对抵押物依法享有所有权，并授权贷款人按规定到抵押登记部门办理抵押登记手续，抵押物权属证明文件交由贷款人保管。
    (4)贷款银行收押房屋所有权证
    开发商与贷款银行签订有《抵押贷款房屋所有权证收押协议》，借款人须委托开发
商代办《房屋所有权证》，开发商办妥《房屋所有权证》后，将《房屋所有权证》直接交由
贷款人收押保管，不会出现借款人在取得《房屋所有权证》之后不配合贷款人办理抵押
登记的情况。但是，开发商在没有取得《房屋所有权证》之前，贷款人只享有依法登记
的预售商品房抵押担保和开发商提供的保证担保。
    2.开发商权利的保护
    (l)追偿购房人的赔偿责任及违约金
    商晶房购房人不按期偿还银行贷款，或由于购房人方面的其他原因，致使出卖人因按揭银行追索而遭受损失的，一经,llll卖人要求，购房人应承担全部赔偿责任。如该等损失表现为出卖人向按揭银行赔付款项，购房人应立即赔偿出卖人向银行全部赔付款，以该等赔付款为基数按日5%D自出卖人向银行作出赔付之日起至购房人实际偿付出卖人之日止的违约金。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。①因此，开发商在代为借款人履行了清偿义务之后，享有财借款人的追偿权。
    (2)开发商有权收回房屋
    若购房人不能清偿其银行贷款，且开发商履行了连带保证责任，而购房人在约定的时间里未能偿付开发商的，买卖合同及补允协议将被终止，开发商有权收回房屋，并由购房人承担相关费用。
    鉴于目前北京房地产市场商品房销售价格不断上涨的情况，开发商在行使对购房人的追偿权而未能得到清偿时，开发商选择收回房屋再次销售，一般会减少经济损失。
    商品房出卖人在承担保证担保责任，并向购房人发出追偿损失要求之日起60日内，购房人未能付清款项的，视为购房人单方终止买卖合同和补充协议，购房人应承担违约责任，向出卖人支付总房价款20%的违约金，以及其他应由购房人承担的费用。商晶房出卖人有权从已付房价款之中扣除。
    3．工程价款与银行抵押贷款，哪个优先清偿
    借款人违反约定，不按期履行借款的还款义务，贷款人可以行使担保债权，宣布借款债务提前到期，借款人和保证人承担连带偿还借款责任，保证人有责任代为偿还借款人所欠的全部债务，还可以依法处分抵押财产，并以所得价款优先受偿。但是，借款人拖欠银行贷款，与开发商负债累累，同时拖欠施T单位工程价款，不能承担代为清偿担保责任。工程价款优先清偿是合同法规定的法定优先权，抵押担保债权优先清偿是担保规定的优先权，如果同时存在，哪个更优先？人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，认定建筑T程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建筑“工程价款包括承包人为建设T程应当支付的I：作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失u建设r程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设，工程竣T之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。所以，根据最高人民法院司法解释规定，工程价款更优先受偿。
    4．退还购房人的价款与偿还工程价款，哪个优先
    平衡贷款银行的债权利益和预售商品房购房人的期待权利是非常必要的。房地产开发商为了筹集资金，在向金融机构借款时，往往以土地使用权及地上的在建工程作为抵押担保。开发商在预售商品房时，转让抵押物所有权，应当通知贷款银行并告知房屋购买人士地及地上的在建工程设置抵押担保，转让价款应当提前清偿银行的借款债务。②如果房地产开发商经营失败，没有及时向贷款银行偿还借款，商业银行作为贷款债权人可以行使抵押权，购房人没有权利阻止法院停止查封、拍卖行为。商品房购房人的权利只是要求房地产开发经营企业退还已经支付的房价款和支付违约金或者赔偿损失，不能提出执行异}义。法院经过审理、执行等司法程序，拍卖土地使用权和在建工程所获得的价款，先偿还购房人，还是先偿还贷款银行？根据最高人民法院司法解释的规定，如果购房的消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包入就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗购房人。