商品房在预售期间，通常尚未建成。在2006年以前，商品房贷款政策允许商业银行为预售商品房提供贷款u冈此，引发的购房贷款纠纷更多的是开发商与购房人双方之间商品房合同期权利益的保护0 2006年lO月以后，商品房贷款政策进行了调整，商晶房主体结构尚未封顶之前，商业银行和住房公积金不得向购房人提供按揭贷款。但是，商品房按揭贷款的风险尚未消除。主要表现在，全国各地统一执行限制性贷款政策的情况并不…致，有的城市执行，有的城市需要等待配套的政策就暂不执行。另外，法律不禁止购房人一次件支付购房款，购买预售商品房，购房人可以优先购买价格相对较低、位置、楼层、朝向非常好的户型。但是，对于商品房购房人来说，风险仍然存在，保护其合法权益的法律文件也只有《商品房预购合同》。
    开发商预先收回购房人一次性支付的房屋价款，相当于提前收回工程部分建设投资，相当于收回商品房的销售利润。然而商品房的建设状态，有的却停留在地基基坑建设，有的停留在大楼的丰体结构施工，有的市政配套设施尚未完成，有的大楼内装修工程尚未完j二o此时，开发商有可能利用回收的现金投入开发项目的第二期、第三期工程建设，很有可能拖欠银行贷款、拖欠施T下程款、拖欠政府土地出让金或相关税费。由此，可能引发下列法律纠纷：
    1．商品房付款纠纷的主要表现
    (l)房屋认购中的定金纠纷问题。
    (2)房屋质量纠纷问题，因开发商所承诺的附属设施不全所造成的纠纷，和使用面积不符、使用率过低的纠纷。
    (3)开发商为了急于从银行取得贷款，变相向银行申请贷款，即虚构一些购房人，去套取银行贷款。最后银行也只能拍卖这些房屋。
    (4)开发商已经把房屋的土地使用权抵押出去，义要向市场销售a
    抵押贷款纠纷更多地体现在商占矗房抵押担保纠纷、借款偿还纠纷，以及期房权利质押担保纠纷中。
    2．登记机关未办抵押登记
    这类贷款的问题是并没有办理房屋抵押赘记，北京房屋权属登记部门不堪登记工作重负，要求房产证办理好后再做抵押登记。由此导致了购房人、银行、开发商的风险同步增长。
    银行出于交易安全的考虑，往往在借款合同中约定，如果购房人没有及时清偿债务，银行立刻行使对房屋的占有权和处嚣权，拍卖或变卖商品房。银行向法院提起诉讼，购房人的抗辩理由通常是：在签订抵押借款合同时，购房人处于谈判的羯势地位，不接受商业银行的“无理”条件，就不可能得到贷款，借款合同约定“到时抵押物归银行占有、处置”的条款足霸王条款。另外，实现抵押权时候的房屋价格和几年前签订预售合同的房价是不一样的，通常是价格上涨的，银行执行合同的霸王条款，就是侵害购房人的合法利益。另外，开发商在同时拖欠商业银行抵押贷款、拖欠施T单位T程款的情况下，商品房经过司法程序审判和执行，经过拍卖、变卖后获得的价款，其清偿顺序应当依据法律规定执行。依据担保法的规定，商业银行的抵押贷款享有普通债权的优先受偿权；依据合同法的规定，施工工程款享有抵押担保债权和普通债权的优先受偿权，建筑[程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失；依据最高人民法院的司法解释，购房人交付购买商品房的全部或者大部分款项后，施工.T程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗商品房购房人。
    3.抵押后的出租或转让
    购房人将房屋抵押给贷款银行后，并将商品房出租，租金收入丰厚，购房人也能够实现“以房养房”的曰的。银行为了实现抵押担保债权，购房人可以向善意承租人发出直接向贷款银行交付租金的通知。抵押人将房屋抵押后，有权利将此房屋转让给第三人，但是要受到一定的限制，必须经过贷款银行书面同意。如果购房人拒绝偿还到期借款，贷款银行要求行使抵押权，贷款银行有权利请求借款人腾空房屋，占有此房屋，根据商业银行法的规定，可以在2年之内将房屋出租、经营，2年之后必须转让，利用租金和转让价款偿还银行贷款。如果审判机关拍卖、变卖商品房，购房人与承租人的租赁合同尚未到期，为保护承租人的合法利益，根据合同法“买卖不破租赁”的原则，商业银行作为抵押权人维护原租约的履行。
    4．开发商的担保效力
    银行一般都要求开发商为购房人提供不可撤销担保。当购房人违约出现时，要求开发商执行回购，将款还给银行。商品房网购条款的法律性质值得研究，订立该条款的商业目的是开发商向贷款银行提供的信用保证担保。但是，开发商的保证担保，可能不减少贷款银行的风险。理由如下：
    (1)在清偿顺序问题上，不能在抵押担保偿还之前，向贷款银行代为清偿借款人债务。从担保法的原理来看：物保优于人保。此时应该是先处置房屋，然后才能采取要求开发商行使保证义务，向银行还款。
    (2)开发商行使回购权的前提是已履行了保证人的义务，代购虏人一次性还清贷款，从而要求将购房人的房产，重新过户到开发商名下。这样既保护银行贷款利益，又保护开发商的商品房不流失的利益。开发商作为保证人虽依法取得了代位追偿权，但回购商品房遇到许多操作上的障碍，其中包括回购价格的确定、回购过户手续的办理。
    十、案例示范二则
    案例一  购房人按揭贷款失败，解除房屋买卖合同的责任确定
    厦门x×商业广场有限公司（“厦门公司”）与北京××公司签订了商品房买卖合同，厦门公司将××精品名店一商铺出卖给北京××公司，北京××公司支付了首付款，并约定采取按揭贷款方式支付余额房款。北京××公司按约定提供贷款材料后，厦门公司指定的按揭贷款银行（“按揭银行”）答复，因北京××公司为外地公司，不符合放贷条件，不能贷款。北京××公司致函厦门公司，要求解除合同，厦门公司退还已支付房款和利息。双方对按揭贷款未成如何处理没有明确约定，商品房买卖合同中约定，北京××公司应在某指定日期前办理完毕银行贷款。开发商咨询律师应如何处理。
    根据有关法律规定，结合我国商品房买卖中的按揭贷款实践，律师作出如下分析：
    1．申请贷款失败导致房屋买卖合同不能履行的责任承担
    商品房买卖合同纠纷司法解释对双方约定以贷款方武付款，最后未能订立贷款合同如何处理有所规定。如果双方在商品房买卖合同约定，购房人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，开发商应当将收受的购房敖本金及其利息或者定金返还购房人。律师认为，北京××公司未能获取按揭银行贷款因而无法支付房款的情形，属于因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的情形，任何一方都有权提出解除合同o
    2．按揭贷款与分期付款的法律责任分析
    购房人没有支付购房价款，无论是何种原因，无论购房人采取何种支付方式，只要购房人不能履行价款的支付义务，就应当承担商品房买卖合同的违约责任，支付违约金，并赔偿开发商的损失。
    如果购房人申请银行贷款成功，约定以银行按揭贷款方式支付部分价敖，购房人与开发商之间的购房款支付责任，由于银行贷款的发放而一次性地履行完毕，购房人与贷款银行之间的借款合同开始履行。
    如果购房人不申请银行贷款，或者申请银行贷款失败，购房人与开发商协商一致，由购房人自己分期支付购房价款，支付购房价款的责任，需要购房人分期分批地履行。
    在我国商品房买卖合同中，采取按揭贷款方式支付房款的购房人釉商品房开发商之间，并不是一般意义上的债权债务关系，主要表现在：购房人与贷款银行之间的借贷法律关系，购房人与商品房开发商之间的商品房买卖关系。这两个独立的法律关系，紧密地联系在一起，互为因果关系：
    (l)购房人借款是用于支付商品房价款，银行如果同意贷款，也是以购房人将贷款用于支付商品房价款、支付给开发商为前提的；
    (2)如果银行同意向购房人贷款，是以开发商与银行之间的银企合作协议和保证担保协议为基础的；
    (3)银行同意向购房人贷款的前提是购房人必须具备基本商业信用，具备借款的偿还能力，能够提供有效的担保措施；
    (4)实践中一般是开发商代为办理接揭贷款的各种手续。
    根据商品房买卖合同纠纷司法解释，在购房人不能取得银行按揭贷款的情况下，购房人是否要承担违约责任要根据不同的情况来决定：其一，如果是因为购房人的原因致使未能取得按揭贷款，则购房人应承担责任；其二，如果是因为开发商的原因导致购房人未能取得按揭贷款，则开发商应承担商品房买卖合同不能履行的违约责任；其三，如果不可归责干当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，则任何一方均有权解除合同。