在该预购商品房上所设定的担保到底是什么性质的担保？对此，学者观点不，有人认为该担保是权利质押，其主要理由是在房屋建成之前，预购人只享有该房屋的期待权利，也有人认为是抵押。
    1．预售商品房权利质押的效力性质
    笔者认为，在预购商品房上设定的担保，在产权登记没有完成前是权利质押，在产权登记办理完毕后是抵押。预购人在订立预购合同后，便对预购房屋享有一种期待的权利。在房屋没有建成之前，根本不能称为房屋，是不可能在其上设置抵押权的，此时，预购人只是将其在该房屋上的期待权利质押给贷款人，依《中华人民共和国担保法》第75条的规定，这种期待的权利是可以质押的。在房屋建成后，预购人对房屋的期待权得以实现，这种实现表现存在房屋的占有、使用、收益和处分上，原先的期待权得以实现，变成了房屋所有权，在不转移占有的情况下，在房屋所有权上设定的担保应当是抵押。
    2．预购商品房担保的保障程度
    预售商品房的业主不可能人住、占有商品房，购房人没房屋所有权证。预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿（《城市房地产抵押管理办法》）。因此，以预购商品房作为贷款银行发放贷款的抵押担保，在登记机关办理预售抵押登记后对贷款银行的保障程度与现房抵押，担保的法律效力方面没有区别。但是，预售的抵押房产尚未建成，与现房抵押相比，存在商品房灭失、毁损等不能实现交付的法律风险。
    3．预售登记的法律性质
    无论是登记备案还是预售预购登记，都可以有效地保护买卖双方的合法权益，对于买方来说，预购的商品房是一种期待利益，通过办理预售预购登记手续可以减少因不了解政府或其他情况而造成的投资风险；对于卖方来说，可以减少因不必要的纠纷而造成的损失。
    是否将预售合同进行备案或登记，并不影响预售合同的法律效力，预售合同应自双方当事人意思表示一致时起成立并生效。对预售合同进行备案或登记，从法律上来讲，是房地产管理部门对预售合同的一种鉴证，并没有任何实质性的法律效力。