北京目前实行的预售商品房按揭，即预售商品房按揭贷款，指银行与房地产开发
商签订贷款合作协议、购房人（借款人）以所购房屋作抵押向贷款行借款，并由开发商
承担阶段性保证担保的贷款方式。内资银行一般要求开发商在贷款发放至借款人所购房屋取得房屋所有权证并办理完毕抵押登记前这段时间，承担阶段性保证，在贷款
行开立保证金账户；外资银行则在此基础上，还要求借款人同时办理预抵押翳记。因
此，从银行以借款人拟购置房产和商品楼宇产权为抵押标的，向借款人发放用于解决
其购置价款不足部分的贷款来看，预售商品房按揭贷款属于抵押贷款的一种方式。内
资银行，如中国工商银行工交部1994年12月2日印发的《中国工商银行工业流动资金
贷款风险管理实施细则（试行）》的通知中，就明确指出楼字按揭是抵押贷款的一种。
    但是，北京地区预售商品房按揭贷款主要针对自然人发放，执行巾国人民银行发
布的个人住房按揭贷款利率。也有银行办理法人住房按揭贷款，贷款金额一般不超过
总房款的60%，贷款期限最长5年，贷款利率执行中国人民银行对外公布的同档次流
动资金贷款利率。
    按揭贷款所面临的法律风险主要有三个方面：一是作为抵押标的房产建设、预售
不合法；二是开发商行为引发的风险；三是借款人行为引发的风险。现结合本文前述
基本情况，具体分析如下：
    1．商品房开发、预售不合法引发的贷款风险
    房地产开发的土地使用权应以出让方式合法取得，缴清全部土地出让金，取得《国
右土地使用权证》。房地产开发项目应当取得《建设用地规划许町证》、《建设工程规划
许町证》和《建筑工程开工证》。商品房预售应当取得《商品房预售许可证》。
    未依法取得前述立项、建设、规划手续的房屋属于违章建筑，根据《城市房屋权属
登记管理办法》的规定，登记机关不予进行产权登记，不核发房屋所有权证。无法取得
房屋所有权证的商品房，不能成为贷款抵押物。
    未取得《商品房预售许可证》，是不允许预售的。开发商违反行政法规的强制性规
定，可能导致《商品房买卖合同》无效，抵押担保合同也无效。
    出卖人未取得商品房预售许可证明，与购房人订立的商品房预售合同，应当认定
无效，但是在起诉前取得商品房预售许叮证明的，叮以认定有效。①如果开发商在购房
合同签订后，及时取得了该述建筑面积的预售许可证，则购房合同的效力将町能不受
影响。
    2．开发商违法行为引发的贷款风险
    一般情况下，在现代企业制度下，股东构成的房地产开发商，应当具备较强的资金
实力和资源整合能力，保证开发项日能够顺利建成、验收、交付及办理产权登记，引发
风险的可能性较低3但是，股东构成情况是否属实，律师可以接受委托向相关工商登
记管理机关核实。
    开发商的三类违法行为，导致按揭贷款不安全：
 (l)开发商违约行为，不能顺利完成房屋建设或延期交房或房屋存在严重质量问题。
    (2)开发商违规行为，房地产项目开发超规划建设。
    (3)开发商道德风险，商品房销售完后恶意宣告破产。
    3．借款人的原因引发的贷款风险
    借款人可能引发贷款风险的行为，主要包括：借款人企业破产、经营不善丧失还款
能力，借款人自然人恶意不还款、丧失稳定的收入来源（因病、失业、意外）、不办理或迟
延办理房屋所有权证等。