商品房买卖合同通常会约定商品房的建筑面积，以及其中套内面积、公摊面积。设计值与实际值之间存在面积差异几乎是无法避免的，但如果约定的面积与交付之后的实际而积之差超过约定范围，便构成开发商的违约，购房人有权选择退房、退款或赔偿。
1．处理房屋面积误差的基本原则
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，当事人在商品房买卖合同中明确约定了解决误差方法的，应按约定处理。没有约定的，解决面积误差的处理方法应当按照以下原则：
①面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，购房人请求解除合同的，不予支持。
②面积误差比绝对值超出3%，购房人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归购房人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息Fb出卖人返还购房人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还购房人。
原则上，房地产开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发商不得擅自变更规划、设计。如果是由于规划、设计变更造成面积差异的，根据建设部2001年6月1日颁布的《商品房销售管理办法》第20条的规定，商品房买卖合同双方不解除合同的，应当另外签署补充协议，重新约定面积、单位面积价格、支付方式。
为了避免规划变更、设计变更的不利影响，《商品房销售管理办法》第24条还规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知购房人。购房人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之口起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发商未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房；购房人退房的，由房地产开发商承担违约责任。这些内容已经引入到商品房买卖合同的示范文本中。
2．依法产生的测量数据
开发商在出卖商品房时，房屋并没有建成，所以预售商品房实际交付的面积与预售时的面积可能有一些差异。但在房屋建成后，开发商应当根据建设部和国家测绘局颁布的《房产测绘管理办法》的规定，聘请符合国家规定资质的测绘单位，严格依据《房产测量规范》依法测量，正确把握共有建筑面积的分摊原则和计算方法，正确区分套内建筑面积、建筑面积、各层共有建筑面积、全楼共有建筑面积等概念。
律师应当特别注意国家质量技术监督局颁布的《房产测量规范》(GB/T17986 -12000)，它属于国家房产测量规范和有关技术标准，对共有建筑面积的分摊有具体、明确的规定。除此之外，律师还应熟悉建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的具体规定，以了解其中的基本术语及计算方式。
一、商品房面积误差纠纷的主要表现
《商品房买卖合同》通常按照以下内容约定，“该商品房……建筑面积——平方米，其中套内建筑面积____平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积——平方米”。
房屋合同买卖中约定的使用面积和房屋交付之后的实陈面积不符或相差过大，购房人有权选择退房、退款或赔偿等权利。
1．购房人应当了解处理房屋面积误差的基本原则
(l)当事人在商品房买卖合同中明确约定J，解决误差方法的，应按约定处理。
(2)合同没有约定的，解决面积误差的处理方法应当按照以下原则处理：
①面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，购房人请求解除合同的，不予支持；
②面积误差比绝对值超出3%，购房人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归购房人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还购房人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还购房人。
最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷司法解释的不合理分析意见：
（1）违背了我国民法通则和合同法中规定的双方当事人意思自愿原则。面积误差绝对值在3%以内的，据实结算，当事人不能解除合同，出卖人并不承担任何责任。
（2）当面积误差大于正3%时，超过3%昀部分不付款，则造成购房人少付钱而多使用面积的情形，这对出卖人不公平。同样道理，当面积误差小于负3%时，小于部分出卖人双倍返还，则造成购房人多得钱、出卖人多付钱，这对出卖人也不公平。
(3)明确约定楼道、消防通道等共有建筑分摊面积。房屋买卖合同最好明确注明：套内建筑面积100平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27平方米。否则，容易产生纠纷。因约定分摊面积的不明确导致的纠纷也较多。
(4)使用率：套内建筑面积（房屋使用面积）和建筑面积的比率。
一般对于住宅来讲，不能低于70qo；办公楼不能低于60%，实践中，办公楼很少有低于65%的。若使用率低于国家标准，购房人有权提出退房。
2．规划与设计变更造成的面积差异，应当按照以下原则处理
规划设计变更造成面积差异，商品房买卖合同双方不解除合同的，应当另外签署补充协议，重新约定面积、单位面积价格、支付方式。
房地产开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发商不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发商应当在变更确立之日起IO日内，书面通知购房人。
购房人有权在通细到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发商未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房；购房人退房的，由房地产开发商承担违约责任。
3．开发商提供正确的测量数据
开发商在出卖商品房时，房屋并没有建成，所以预售商品房实际交付的面积与预售时的面积可能有一些差异。房屋建成后，应当聘请符合国家规定资质的测绘单位，严格依据《房产测量规范》依法测胃，正确把握共有建筑面积的分摊原则和计算方法，正确区分套内建筑面积、建筑面积、各层共有建筑面积、全楼共有建筑面积的法律概念。
在中华人民共和国境内从事房产测绘活动，实施房产测绘管理，房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定。(国家质量技术监督局颁布《房产测量规范》( GB/TI 7986.1- 2000)则属于国家房产测量规范和有关技术标准，而该规范对共有建筑面积的分摊有具体、明确的规定。
4．房屋面积的基本概念和计算方法
正确识别商品房面积概念，包括建筑面积、套内建筑面积、分摊的公用建筑面积。
商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的销售面积=购房者所购买的套内建筑面积（以F简称套内建筑面积）+应分摊的公用建筑面积。
(l)套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
①套内使用面积，按《住宅建筑设计规范》( GBJ96 - 86)的规定计算
②套内墙体面积，为商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为公用墙和非公用墙。④公用墙：商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑李间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。公用墒墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙：水平投影面积全部计人套内墙体面积。
③阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算，包括：
封闭式的阳台：按其外围水平投影面积计算建筑面积；
挑阳台（底阳台）：按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
凹阳台：按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；
半挑半凹阳台：挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积、凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
(2)分摊的公用建筑面积
①分摊部位包括大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道并、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、李调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙墙体水平投影面积的一半，共两部分组成。
②分摊原则：
商品房公用建筑面积的分摊以整幢商品楼为单位，每单元商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积与该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积。
为整幢商品楼服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊，为各楼层等局部范围服务的公用建筑面积由受益的各套商品房分摊。
多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积之和不得超出公用部位的建筑面积。公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部分，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
每幢房屋的物业管理用房不得超过6‰，一般为4‰，最小一套房屋超出6‰的，按最小面积计算。自营自用、派出所、居委会、经营性会所不得分摊。
5．特别部位面积的登记规则
(1)房屋层高
计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2. 20米以上（含2.20米）o
(2)外墙墙体
同一楼层外墙既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。
各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。
金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。
(3)斜面结构屋顶
房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2. 20米以上的部位计算建筑面积。
(4)不规则围护物
阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。
(5)变形缝
与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。
(6)非垂直墙体
对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2. 20米以卜的部位计算建筑面积。
房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。
(7)楼梯下方空间
楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
(8)公共通道
临街楼房、挑廊’F的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。
(9)_层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。
(10)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。
(II)室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。
房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2. 20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。
二、商品房面积误差纠纷案例
案例一房屋实测面积超过17%．如何平衡双方利益、负担经济补偿
(1)案情介绍
1998年4月30日，××有限公司（以下简称“××公司”）与××公司有限公司（以下简称“××公司公司”）签订《北京市外销商品房预售契约》（以下简称《预售契约》）和《补充议》。××公司将北京市KM中心2座第2层至第12层办公大楼（以下简称“该房屋”）预售给××公司公司，合同约定该房产的暂测建筑面积为1.7万平方米，每平方米××美元，××公司公司支付的房价款为“唯一金额”，不再增加或减少。但是××公司向××公司公司交付的房屋的实测建筑面积为2万平方米，比合同约定的暂测面积多0.3万平方米（误差比约为17%）o
①根据××公司的介绍，由于政府相关部门的原因导致××公司目前尚未为××公司公司办理该房屋的房屋所有权证。
②××公司此前曾向××公司公司主张过超过暂测面积部分房屋的价款。
③××公司公司于2003年1 0月30日致函××公司，不同意支付超过暂测面积部分房屋的价款，并告知如果××公司未能在该函日期后30日内为××公司公司解决房屋所有权证问题，××公司公司将要求××公司赔偿其损失。
(2)司法解释的溯及效力
预售合同的签订日期是1998年4月30日，××公司公司入住办公大楼是2000年1月1日。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>（以下简称《司法解释>）2003年6月1日开始实施，对商晶房买卖中的面积误差处理办法作出了较为明确的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行。《司法解释》对于《中华人民共和国城市房地产管理法>施行后订立的商品房预售合同而发生的纠纷案件具有溯及力。
(3)双方对合同价款“唯一金额”的不同理解
《预售契约》和《补充协议》约定：房屋买卖交易价的全部金额为××万美元，以人民币支付。交易价是乙方转让房屋产权和停车处产权而向甲方支付的唯一金额，双方均不再增加或减少。由于目前房屋的面积误差涉及双方的重大利益，因此双方对“唯一金额”的含义存在非常对立的理解。
①有利于××公司公司的解释
唯一金额的含义为××公司公司因买受该房屋和停车处所有权而应向××公司支付的价款总金额。该金额不存在再次协商调整的可能性D因此，即使该房屋的面积增加或减少，××公司公司也无需为增加的面积支付额外的费用或为减少的面积退还多余的价款。
②有利于××公司的解释
唯一金额=房屋每平方米单位交易价款×建筑面积+停车处价款，即××美元／平方米×建筑面积+停车处价款，而非仅指固定的预售合同总价款××万美元。该金额可以根据房屋产权面积和停车处数量的增减而调整。
(4)面积误差超出3%都分的房屋价款谁来负担
房屋面积误差责任的分配规则，建设部和最高人民法院司法解释都有非常明确的规定：
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式u
合同未作约定的，按以下原则处理：
①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
②面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。购房人退房的，房地产开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房人已付房价敖退还给购房人，同时支付已付房价款利息。购房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3070）部分的房价款由购房人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发商承担，产权归购房人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发商返还购房人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还购房人。
(5)超出3%部分的房屋价款由出卖方负担，确实显失公平
实测面积与预售合同约定面积之间的误差非常大，已超过合同约定面积3000平方米（比例达17%），××公司已为建造此部分房屋支付巨额费用，此部分成本完全由××公司承担是不合理的。
反之，如果××公司公司完全承担超过合同约定面积房屋的价款，可能起过××公司公司购买房屋时的预算标准，增加了××公司公司的交易成本，对××公司公司也是不合理的。双方当初签订预售商品房买卖合同之时，均无法预测实际测量的面积与约定的面积差异巨大。对此，双方均无过错。
(6)双方解除买卖合同，不利于交易秩序的稳定
目前，该办公大楼所处地段的房价正处于飞速上涨时期，××公司按照原价收回办公大楼再出租或出售，可以获得更高的商业利润。××公司公司已经使用该办公大楼6年之多，如果××公司公司行使解除权，××公司公司需要重新选择面积相当的新办公大楼，重新购置、搬迁和装修的费用更加昂贵。××公司是否支付××公司公司高昂的经济补偿费尚无定论。因此，××公司公司主张解除合同是非常不利的。比较好的解决方案，是依据民事法律关于诚实信用、公平交易的原则，××公司公司与××公司就超出合同约定面积的办公场所签订办公大楼买卖合同的补充协议或者就该面积办公场所签订租赁协议；如果双方无法达成买卖补充协议或租赁协议的，可以签订腾退协议，退还××公司公司占用的超出合同部分的办公场所；如果，仍然不能达成腾退协议，××公司可以提起诉讼，要求××公司公司腾退该部分房屋。
案例二关于区别建筑面积、套内建筑面积划分原则与意义的法律意见
致：××发展有限公司
关于开发商提出的××广场公用建筑面积分摊问题，受开发商委托，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（以下简称《分摊规则》）及其他相关法律法规，我们出具如下意供开发商参考：
一、可以作为公用建筑面积参与分摊的部分
1．根据《分摊规则》第8条的相关规定，计入公用建筑面积，包括以下两部分：
(l)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。
(2)套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
2．根据《分摊规则》第9条第1款的相关规定，下列空间不计入公用建筑面积：
(l)已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚
(2)作为人防工程的地下室3
(3)实践中，能够独立使用并转让的会所和地下车位。
二、整栋房屋公用建筑面积的计算
根据《分摊规则》第9条第2款的相关规定，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
在项目的预售阶段，公用建筑面积只能根据设计方案和图纸进行预测（房屋的套内面积也仅能预测）o买卖双方通常在商品房买卖合同中约定预测的面积与实测的面积出现误差后如何结算购虏价款。待房屋竣工后，再由政府相果主管部门认可的测绘机构进行测绘。实际公用建筑面积以测绘报告为准。
三、各单元或各套房屋所对应的公用建筑面积的计算
根据《分摊规则》第I l条的规定，各单元或各套房屋所对应的公用建筑面积的计算方法为：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数（即：分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积）。
根据《分摊规则》第10条的规定，公用建筑面积分摊系数的计算方法为：整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和。印：公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积之和。
各单元或各套房屋转让时，该单元或该套所对应的公用建筑面积一同转让，即开发商所转让房屋的建筑面积实际上是由套内建筑面积和公用建筑面积两部分构成的。房屋转让时可以按照建筑面积（套内建筑面积+公用建筑面积）计算价款，也可以按照套内建筑面积计算价款。鉴于公用建筑面积的计算和测量比较复杂，为避免与购房人就此产生争议，我们建议开发商考虑按照套内建筑面积计算价款的方式销售××广场项目。