（一）“以房抵债”的情形及通常存在的问题
        1．“真正以房抵债”
        在拖欠工程款的情况下，如果开发商房屋可以预售或者房屋已经建成可以出售但销售状况不佳的话，开发商常常会提出以预售商品房或商品房抵销拖欠的工程款，以清偿工程款债务。
        这样做会有两个问题：第一，签订以房抵债合同，但未签订正式预售合同，无法进行预告登记；第二，签订正式预售合同，但未办理预告登记。
        2．“暂时以房抵债”
        开发商以预售商品房暂时预售给施工单位以保证工程款债务的清偿，在这样的情况下，双方的目的并非真正的“以房抵债”，而是签订抵债合同作为对偿还工程款的保证。对于预售给施工单位的商品房，开发商实际上在可售出时仍可以进行预售，预售一套，偿还施工单位一套对应的工程款，直至售完、还完工程款为止。
       这样做存在的两个问题：第一，签订以房抵债合同，但未签订正式预售合同，无法进行预告登记；第二，签订正式预售合同，但未办理预告登记。
       （二）为什么需要预告登记
        《物权法》第20条规定：“预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
        所以，预告登记能做到防止开发商一房两卖而导致购买人无法取得房屋的所有权。
        （三）签约后不履行登记义务的救济办法
        通过诉讼或仲裁要求预告登记。
        这里有几个思考题：
        问题一：对于真正的以房抵债，如果开发商不登记，施工单位是否可以再主张拖欠工程款呢？是否可以再主张工程价款优先权？
        这里我们要注意，除非有特别约定，否则，无法再主张拖欠工程款，因为双方约定以房抵债，拖欠工程款债务已经变成履行以房抵债合同，即变成施工单位主张房屋预告登记、房屋登记、房屋交付，不可以再主张工程价款优先权。
        问题二：尚未取得预售许可证，签订以房抵债的合同效力呢？是否可以办理预告登记？
        这个合同是无效的，这个在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中已经明确。而且也不能办理预告登记。
        问题三：以房抵债是否需要取得抵押权人银行的同意呢？
        需要，否则的话，无法办理登记手续，除非施工单位代为清偿了银行的债务。
        《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
        学习《物权法》过程中遇到的几个问题的解答
        （一）《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力……”现在商品住宅实行预售制度，建筑物在施工过程中即已被小业主购买去了，那么施工单位拿不到工程款与建设单位发生诉讼时，还能不能提出将所建工程保全呢？或者说，还能不能在拿到工程款以前以不交付工程来作为条件呢？
        （二）《物权法》第146条、第147条规定，建设用地使用权和该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施是一并处分的。那么，如何来保证施工单位在与建设单位有争议或诉讼期间不丧失自己的权益呢？（因为曾经有施工单位与一工业项目的业主有纠纷，施工单位认为只要房子在就不会有问题，结果业主将整个厂易主，企业一分钱也没有拿到）
        我认为：《物权法》第146、147条规定的是“房地一体”原则，即“房随地走，地随房走”原则。
        在发生争议时，及时提起诉讼并在诉讼期间，对房屋及土地使用权采取查封措施。一旦查封，房屋及土地使用权就不得转让，也无法发生所有权变更、转移。
        此外，需要注意的是，即使法院确认施工单位对房屋拍卖价款具有优先权，但房屋一旦转让，因所有权发生变更，则施工单位优先权丧失。因此，查封是必不可少的。不能因为申请保全的担保需要花费较大费用就不申请保全，特别是建设单位严重缺乏诚实信用的情况下尤其需要保全。
        施工单位有人认为：只要竣工资料不移交，建设单位对厂房就办不出产证，办不出产证，就无法转让。因此，无须申请保全。
        这种想法是不对的，原因有以下两点：1．与交易中心串通照样可以办出产证；2．法律并未规定，只有办出产证，才能转让。
        （三）《物权法》第170条、第1 79条都规定了担保物权人（抵押权人）在债务人（抵押人）不履行到期债务的，对担保物（抵押物）有优先受偿权。这与最高人民法院关于《合同法》第286条的司法解释中讲的施工单位有优先受偿权的关系如何？哪一种情况更优先？
        我认为：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释(2002)16号）“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”之规定，优先受偿权的效力优于上述抵押权。
        （四）《物权法》第187条规定：“以正在建造的建筑物抵押的，抵押权自登记时设立”。建设单位是正在建造的建筑物及其所占用的土地的权利人，其在对在建工程进行抵押并登记时-，施工单位一般是不知情的，那么如何使施工单位避免这种风险呢？
        我认为：因施工单位享有优先权且优先于抵押权，故不存在风险，关键是要在6个月内行使优先权。如未行使，则有风险。
        （五）《物权法》第200条规定，土地使用权被抵押后的建设用地上的新增建筑物处分后所得价款，土地使用权的抵押权人无优先受偿权。是否意味着这种情况下，施工单位如果作为诉讼主体，一旦胜诉后就可以优先受偿？
        我认为：不一定，关键是施工单位有否主张优先权，主张的优先权是否成立，如未主张或主张优先权不成立，则胜诉后，无优先权，只能作为一般债权入主张债权，就新增建筑物没有优先权。
        （六）《物权法》第230条规定，留置财产为债权人已经合法占有的债务人的动产。是否不动产就不能作为留置财产？假如某建设工程（非已经预售的商品住宅）尚未竣工交付使用，或建设单位尚未依法将建筑物进行产权登记，这时，施工单位在未取得工程款的情况下，是否可予以留置？（本问题与第一个问题有联系）
        我认为：1．根据物权法定原则，不动产不适用留置。
        2．施工单位在未取得工程款的情况下，不能留置。
        但是，在某些情况下，可以拒绝交付：
        1．交付工程是附期限的，所附期限为建设单位先支付结算价款，并且如建设单位拖欠了大量的价款，则此时，依据该约定，因期限未届至，则可以拒绝交付工程。该情况下的拒绝交付工程，并非基于留置权，而是基于附期限的行为期限未届至。此外，该情况下，也可以通过合同法规定的法定先履行抗辩权获得支持。
        2．约定支付结算价款在前，交付工程在后，且实际拖欠款很大，则可以行使合同法规定的先履行抗辩权，拒绝交付工程。