2004年6月，出卖人建桥公司与买受人乔素云签订《房屋买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发建设的诉争1102号经济适用住房，购房款为36万元，付款方式为分期付款，出卖人于2005年4月交付房屋。随后借款人即抵押人（甲方）乔素云、贷款人即抵押权人（乙方）交通银行、保证人即房产开发商（丙方）建桥公司三方签订《交通银行个人住房抵押借款合同》，约定：乙方向甲方贷款26万元，甲方购买并用于向乙方提供抵押的，为1102号房屋；贷款期限为20年，每月等额本息还款。
        2005年1月，甲方（出让人）乔素云、乙方（受让人）方宏明签订房屋转让合同，约定：1102号房屋是由甲方首先以贷款方式购买，现甲方同意将此住宅按照购买时的原价（4100元／平方米）和相关手续费用转让给乙方，并保证甲方最终将该房屋的产权转让给乙方；甲方将《房屋买卖合同》、《交通银行个人住房抵押贷款合同》等购房文件资料交给乙方；甲方同意自本合同签订并生效之日起，将《房屋买卖合同》中的甲方的全部权利和义务转归乙方享有；甲方在乙方付清全部房款，并办理好除甲方应办理的相关手续后，按国家规定积极办理房产证，同时在甲方产权证办好后按国家规定即时配合乙方办理完成产权转让手续；乙方将甲方在合同签订并生效之日前实际支付的各种费用合计65000元，在合同签订后无息支付给甲方；乙方负责偿还甲方因此房屋贷款而欠银行的全部款项，乙方如提前还贷，需向甲方提交提前还贷金额的书面委托书，甲方协助乙方还贷工作直至完成；此合同为不可撤销之合同，即合同生效后，甲方不得以任何理由不出让此住宅给乙方，乙方不得以任何理由不受让此房屋；本合同自双方签字，甲方收到乙方支付的65000元时，合同生效，至房屋产权完全转让给乙方后三日起废止。
        当日，方宏明交付乔素云房屋转让费65000元，乔素云将《房屋买卖合同》、《交通银行个人住房抵押借款合同》等相关文件交付方宏明。2005年3月，方宏明以乔素云名义提前偿还银行贷款本金20万元。此后，方宏明每月仍以乔素云名义偿还银行贷款。2005年4月，1102号房屋如期交付，方宏明将房屋装修后居住至今。此后，1102号房屋所有权证中房屋所有人登记在乔素云名下。
        2007年4月，乔素云起诉至法院称，乔素云购买经济适用房一套，后因无力偿还银行贷款，乔素云与方宏明签订房屋转让合同约定，乔素云以购买此房的原价将房屋转让方宏明，由其承担购买中所发生的相关税费，乔素云按照国家规定配合方宏明办理产权转让手续。自开发商交付房屋后，方宏明即占有并使用该房屋，但却迟迟不予办理产权转让手续。经乔素云多次催促，方宏明称其无购买经济适用房证明而无法办理。至此房屋转让合同已无法履行，故请求判令解除乔素云与方宏明签订的转让合同，方宏明返还已占用的房屋，并负担诉讼费。
        方宏明辩称，双方签订了房屋转让合同，该合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同。双方签订的合同中第4条明确规定，此合同为不可撤销之合同，即合同生效后乔素云不得以任何理由不出让此住宅给方宏明。合同签订后，方宏明即按合同履行了相关的付款义务，该合同依法生效，双方均应全面履行。乔素云所述双方签订合同之事属实，但未办理产权转让手续完全符合双方的合意，合同规定在乔素云产权证办好后按国家规定即配合方宏明办理完成产权转让手续。但现在办理过户手续时机尚不成熟，因为方宏明按合同约定承继了贷款后尚未付清全部的贷款，该房屋产权证在银行作抵押，无法办理过户，但此点并不影响双方时所签订合同的履行，乔素云称转让合同无法履行的理由不成立，清求法院驳回乔素云的诉讼请求。在诉讼中，方宏明表示其户口不在本市，其不具有在本市购买经济适用房的资格，如法院最终确认房屋转让合同无效后，其另行向乔素云主张相关的财产权利。
        在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售，依本市相关实施细则，购买经济适用住房不满5年不得上市交易。因乔素云与方宏明签订的房屋转让合同违反上述相关规定，故应认定该合同无效，对此双方当事人均有过错。房屋转让合同被认定无效后，方宏明应返还房屋。方宏明所述如法院最终确认房屋转让合同无效后，其另行向乔素云主张相关财产权利的表示亦无不当，本院不持异议。据此，法院做出判决：1．乔素云与方宏明签订的房屋转让合同无效。2．方宏明在本判决生效后30日内，将诉争房屋腾空交付乔素云。3．驳回乔素云的其他诉讼请求。
    
        解析
        1．经济适用住房
        本案诉争房屋属于经济适用住房。那么什么是经济适用住房？经济适用住房与普通商品房，房改房又有什么区别呢？
        所谓经济适用住房，2004年5月13日建设部等部门颁布的《经济适用住房管理办法》（以下简称《管理办法2004》）规定为：“经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。“经济”是指相对市场价格，经济适用房价格适中，与中低收入阶层的承受能力相适应；“适用”是指房屋的设计建造标准要符合居民需要，不仅面积适当、功能实用，而且交通便利、公用配套设施齐全，即在住房建筑标准上强调住房的适用效果，而非降低建筑标准。经济适用房具有如下特点：土地划拨、政策扶持、指导价、保本微利、面向广大中低收人家庭。具体而言，经济适用房原则上以行政划拨方式供应建设用地，享受政府的扶持政策，实行政府指导价，其价格由经济适用房建设主管部门会同同级物价管理部门依建设成本确定，报当地人民政府审批后执行，开发商利润不得超额，面向广大中低收入家庭出售。经济适用房政策是政府同时利用市场机制和宏观测控手段，解决中低收入阶层住房难问题的措施，兼有调控住房市场和调节收入分配的功能。
        2．经济适用住房的购买资格
        我国对购买经济适用住房实行申请、审批和公示的制度，建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。《管理办法2004》第20条规定：“符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：（一）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；（二）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；（三）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；（四）市、县人民政府规定的其他条件。”该办法还同时规定：“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售。”
        本案中的乔素云，购买诉争经济适用住房不到一年就予以转让，该行为是不被法律所允许的。而且，受让人并非本市户口，不具备购买经济适用住房的资格。所以人民法院判定双方签订的合同因违反法律的禁止性规定而无效。


        《经济适用住房管理办法》
        2004年5月13日建设部等部门颁布的《管理办法2004》，对经济适用住房问题做出相应的规定，在该办法适用3年后，建设部部门又于2007年11月19日颁布了新的《经济适用住房管理办)》（以下简称《管理办法2007》），废止了《管理办法2004》，对经济适用住房的一些政策做出调整性规定。但由于本案的购房行为和转让行为均发生于《管理办法2004》适用的期间，因此仍应适用《管理办法2004》。
        与《管理办法2004》相比较，首先，《管理办法2007》对经济适用住房的概念加以细化：“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”增加了“面向城市低收入住房困难家庭供应”，该办法同时解释“本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭”。此外，《管理办法2007》对购买资格和受让资格限制的规定更加成熟和明确，并在第30条规定了回购制度：“经济适用住房购房人拥布有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房入因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并等虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”