1978年11月，建材公司将一套住房分配给本单位职工成玉霞。2006年5月，建材公司与成玉霞签订了《交房协议》，协议载明：根据公司办公会讨论通过，为解决老职工遗留的住房问题，建材公司拿出新家属区一套两居室进行置换出售。双方在该协议中还约定：1．成玉霞选址为新家属区3号楼201号（以下简称新家属区房屋）；2．成玉霞按办公会决定向建材公司交回涉案旧房；3．建材公司根据市政府房改政策，对交回的原住房按成本价进行计算；3．成玉霞须先交纳交房保证金5万元，自取得所选新家属区住宅钥匙后45天交出涉案房屋时由建材公司退回成玉霞。该《交房协议》由成玉霞签字，建材公司盖章。同日，建材公司与成玉霞签订另一份《房屋买卖契约》，双方约定：建材公司将座落于新家属区3号楼201号房屋出售给成玉霞。成玉霞领取新房钥匙后拒绝交回涉讼房屋。
        2008年3月，建材公司起诉至一审法院称：我单位用新盖的新家属区两居室与成玉霞的涉案旧房进行置换，并与成玉霞签署房屋买卖契约，将新家属区3号楼201号房屋出售给成玉霞。同时，成玉霞又签署了一项交房协议，应将涉案旧房回售给我单位，但成玉霞拒不交还原住房。现请求依法判令成玉霞履行交房协议，将涉案旧房交给我单位。
        成玉霞辩称：我曾于2005年三次向法院以同样的案由起诉建材公司，均被法院以该案不属于法院受理案件为由退回诉状，未予受理。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，人民法院不应受理本案，请求驳回建材公司的诉讼请求。建材公司制定不合理合同，趁我住院病危期间胁迫我就范，交房协议显失公正，应为无效合同。新家属区的房屋质量有问题，该住房比我现住房偏僻、交通不便，离火车道较近、噪声大，我的病情广重，在新家属区居住不利于治疗养病。请求依法维护我的合法权益。
        法院经审理认为：建材公司与成玉霞因解决老职上遗留住房问题而签订了《房屋买卖契约》与《交房协议》，对原有房屋进行置换出售，合法有效。成玉霞主张受建材公司胁迫签订协议的理由不能成立。成玉霞在选定新房后应将涉案旧房交回建材公司，故建材公司要求成玉霞履行《交房协议》，交回原住房的主张，理由正当，成玉霞的辩解理由不能成立。据此，一审法院作出判决：成玉霞于本判决生效后7日内，履行建材公司与成玉霞签订的交房协议，向建材公司交回涉案旧房屋。判决后，成玉霞不服，认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判驳回建材公司的诉讼请求。建材公司同意原判。
        二审法院经审理认为：《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》明确规定：“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。”本案中，建材公司将涉讼房屋分配给职工成玉霞，成玉霞以成本价购买，后双方依据建材公司办公会讨论结果签订了《交房协议》，在履行过程中双方发生争议，应属因建材公司单位内部分房而引超的占房、腾房纠纷，不属于人民法院民事案件受理范围。一审法院对建材公司的起诉予以受理，并作出实体判决的作法不当，本院予以纠正。最终裁定：1．撤销一审民事判决；2．驳回建材公司的起诉。

        1.单位与职工之间的公有房屋纠纷
        在房地产审判实践中，关于单位与职工之间的房地产纠纷可归纳为五类：第一类为职工调离单位后引起的占房、腾房纠纷；第二类为职工在配偶单位另购住房后引起的占房、腾房纠纷；第三类为单位与职工因租房而引起的纠纷；第四类为单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷；第五类为单位实行住房制度改革和机构改革而卖房引起的纠纷。
        上述第一类纠纷实质上是职工凋离单位后发生的原物返还民事法律关系。首先，职工调离单位后，双方已解除工作关系，不再是管理与被管理的不平等关系，而是平等的民事法律关系主体。其次，职工在调离单位时，应将其占有、使用的单位房屋返还给单位，否则，单位作为房屋所有权人完全可以起诉职工返还房屋。这类纠纷应属法院受理范围。第二类纠纷属于职工违反政策而引起的房屋侵权民事法律关系。在这类纠纷中，双方在诉讼主体上是平等主体。单位按照政策应落实职工住房，但并不等于职工可以对房屋福利政策重复享受。职工违反政策是判断侵权的依据，并不是决定案件性质的依据，法院对这类纠纷应依法受理。第三类纠纷纯属租赁合同关系，法院应依法受理。因为单位与职工是在自愿平等的基础上签订租房协议，在房屋租赁关系中双方是平等民事主体，因履行租赁合同而发生的纠纷，法院应予受理。
        第四类为真正意义上的单位内房地产纠纷，不属法院主管和受理的范围。最高人民法院1992年11鱼人25日《关于房地产案件受理问题的通知》（法发[1992]38号）第3条确定了单位内部房地产纠纷不属法院主管的原则。主要包括单位因建房需拆除职工居住的单位自管房屋，但职工不同意拆除而引起的占房纠纷；因单位分房，职工对单位的分房方案（包括职工对所分配房屋位置、面积、楼层等）不服而引起的占房、腾房纠纷等。

        2.人民法院对房改房纠纷的受理原则
        上述第五类纠纷也就是房改房的纠纷在住房制度改革的进程中不断涌现，问题也是五花八门。从原则上说，单位与职工之间实质上是房屋买卖民事法律关系，不是单位内部房地产纠纷，法院应予受理。因为在这类纠纷中，双方已从工作隶属关系中的不平等主体转化为普通房屋买卖关系中的平等民事主体。虽然在工作关系中双方之间主体地位不平等，职工服从单位行政管理，但在特定房屋买卖关系中双方之间是平等的民事主体关系。单位给职工无偿居住房屋，实行房改后，将房屋又出卖给职工，虽然是依据政策进行，也是职工应享有的福利待遇，但是双方之间因房屋买卖发生纠纷，应属普通民事权益纠纷，法院应依法受理。这类纠纷虽然是因体制改革或住房制度改革引起，但这只是这类纠纷发生的原因，并不能因此改变该纠纷的民事性质。所以目前来看，房改房案件，人民法院一般是予以受理并予以实体审理的。前提是，双方酌纠纷不属于单位内部的分房争议，而是属于平等民事主体之间的争议。

        显失公平
        本案中成玉霞除了对本案不应由人民法院受理提出答辩外，还提出本案合同是在显失公平的情况下签订的。那么什么是显失公平呢？
        “显失公平”是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的明显对自己有重大不利的合同的行为。例如，某人急需用钱而向他人借高利贷，这种借款合同大都是显失公平的合同。《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以
认定为显失公平。”显失公平的构成要件包括：合同一般是有偿合同，无偿合同一般不会发生显失公平的问题；合同内容明显违反公平原则；这种显失公平的结果是由于另一方当事人没有经验或者情况紧迫所致。
        显失公平的合同，属于当事人可以依法行使撤销权的合同。《合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”
        一般说来，房改房案件人民法院是应当予以受理的，既然如此，法院为什么不受理此案呢？因为本案属于单位内部分房纠纷，如职工与单位是因房屋福利政策发生争议，那就不应由法院受理，应通过行政途径解决。本案的争议并不是单位和个人之间买卖房屋时所发生的有关买卖细节争议，根源其实是成玉霞对单位分配给她的房屋不满意。分配房屋是由单位办公会议决定的，成玉霞没有选择权利。分配新房的前提是交还旧房，但成玉霞不同意交还，也就是说其对单位分配政策存在异议，拒绝腾退交还旧房只是这种异议的表现形式。所以本案不是普通民事权益纠纷，人民法院不应予以审理。二审法院从程序上予以裁定驳回是正确的。