为了加强预购商品房贷款抵押管理，维护房地产市场交易秩序，保障抵押当事人的合法权益，以北京市为例，2006年5月25日，北京市建委根据《城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定，开展了在政府网上公开办理预购商品房贷款抵押登记工作。
       1. 预售商晶房贷款抵押的法律含义
       预售商品房贷款抵押是指购房人购买了已依法取得商品房预售许可的商品房（含经济适用住房），在支付首期规定的房价款后，由贷款银行等金融机构为其支付其余的购房款，将所购预售商品房抵押给贷款银行等金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。
       2. 申请预售商晶房抵押登记的条件
       预售商品房抵押登记通过武汉市房屋交易权属管理信息系统（以下简称交易权属系统）实行网上申请和审核。武汉市建委负责制定预售商品房抵押登记的工作程序和工作规范，并负责建设和维护抵押登记业务管理系统各区县建设委员会（房屋管理局）具体负责预售商品房抵押登记工作。
       (1)申请预售商品房抵押登记的房屋已取得商品房预售许可证，并在预售期限内；
       (2)申请预售商晶房抵押登记的房屋已预售登记备案；
       (3)申请预售商品房抵押登记的房屋未设定土地使用权或在建工程抵押，已抵押的须先办理抵押注销登记；
       (4)申请预售商品房抵押登记的房屋无司法机关、行政机关的查封等限制。
        3. 金融机构上网申请预售商品房抵押登记的程序
        2006年7月1日之后签订预购商品房贷款抵押合同的，抵押当事人按以下程序网上申请预售商晶房抵押登记：
        (1)银行等金融机构登录武汉市房屋交易权属管理信息系统办理系统用户注册和权限分配，领取加密钥匙。
        (2)银行等金融机构登录交易权属系统，在“预售商品房抵押”新建模块中填报预售商品房抵押的相关信息，并在线打印《房屋抵押登记申请书》（附件二）。
        (3)按要求对下列第(4)条中第①一⑧条规定的申请材料进行扫描或拍照，形成影像材料。
        (4)抵押当事人持以下材料共同到市、区县建设委员会（房屋管理局）房屋交易权属管理部门（以下简称抵押登记部门）办理预售商品房抵押登记手续：
        a.网上打印的《房屋抵押登记申请书》（抵押当事人双方需分别在《房屋抵押登记申请书》上签字、盖章）；
        b.抵押权人的金融许可证、营业执照（首次申请的验原件，以后均可提供复印件）；
        c.抵押人的身份证明（复印件）；
        d.委托代理人登记的，提交授权委托书（原件）和受托人身份证明（复印件）；
        e.商品房预售合同（副本原件一份）；
        f.抵押合同、借款合同（原件）；
        g.共同购买预售商品房的，还须提交其他共有人同意抵押的书面证明文件（原件）；
        k.形成电子影像的申请材料（附件四）o
        4. 抵押登记部门（权属处或权属科）受理、审核
        (1)抵押登记部门对抵押当事人提交的材料与网上填报信息进行核对，提交材料齐全且与网上信息一致的予以受理。
        (2) 审核内容：
        A.申请登记的抵押人与商品房预售合同中的购房人、抵押合同中的抵押人一致。
        B.申请登记的房屋和商品房预售合同约定的买卖标的物、抵押合同约定的抵押标的物一致。
        C.申请登记的房屋无司法机关、行政机关的查封等限制措施。
        D.申请登记的房屋抵押担保的债权金额未超出预购商品房的价值。
        E．申请登记的房屋此前未设定抵押。
        (3) 符合抵押登记条件的，抵押登记部门予以办理抵押登记，为抵押权人核发“预购商品房贷款抵押登记证明”。
       5. 预售商品房抵押注销登记办理程序
       (1)银行等金融机构在房地产交易管理系统的“预售商品房抵押”注销模块中填写相关信息，并在线打印《他项权注销登记申请书》。
       (2)由抵押权人在《他项权注销登记申请书》上签字、盖章。
       (3)抵押权人持下列材料到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续：
        A．网上打印的《他项权注销登记申请书》（原件）；
        B．金融许可证、营业执照（复印件）；
        C．授权委托书（原件）和受托人身份证明（复印件）；
        D．抵押权人和抵押人解除抵押权的协议（原件）；
        E．预购商品房贷款抵押登记证明（原件）。
       (4)抵押登记部门受理并审核，对符合条件的予以办理抵押注销登记手续。
        6. 预售商品房抵押登记转移为现房抵押登记
        已设定预售商品房抵押的房屋进行转移登记时，登记部门在核发的房屋所有权证附记栏和申请书中注记预售商品房已抵押。抵押当事人将预售商品房抵押变更为房屋抵押的，应按房屋抵押登记的要求申请办理房屋抵押登记。申请房屋抵押登记的材料与办理预售商品房抵押登记的材料一致且末变更的，可不再重复提交。上述转移登记和抵押登记同时申请的，登记部门可同步办理。