商品房预售是一个复杂的过程，预售双方往往会在签订正式的预售合同之前预先订立一个商品房预售认购书，初步约定预售交易条件。
       因此，开发商往往先和购房人签署房屋认购书。房屋认购书的法律含义是购房人向开发商表明要购房的确认意向，内容较简单，一般包括：(1)约定购房人要购买的房屋的位置、朝向、楼层等；(2)约定合同标的单价；(3)约定签署正式合同的日期；(4)约定购房人交付的定金数额。
       认购书具有哪些法律特征
       (1) 与预售合同的主体具有一致性。签署认购书的双方当事人就是将来所要订立商品房预售合同的双方当事人。
       (2) 认购书的法律性质属于签约行为。双方约定在特定的时间内签署正式的商品房预售合同的行为。
       (3) 认购双方的权利义务具有特定性。购房人享有购买选中房屋的权利，负有在约定的时间与开发商订立正式预售合同的义务；开发商享有收取定金的权利，在认购期内有义务保留认购人所认购的房屋和价格，不得再卖给第三人。
       (4) 认购书与商品房预售合同红内容和期限上具有连续性。二者是预约与本约的关系。认购书是独立于商品房预售合同的一种合同。
       也正因为其简单，在实践中而易生纠纷。认购书签署后，一方不愿再履约。常见的原因有：
       (1) 市场的变化。如市场房价往上走，开发商故意违约；市场房价往下走，则购房人也会故意违约。没有达成协议，可以归责于一方当事人有故意违法或故意违约的行为。
       (2) 在签署正式合同书时，没有达成协议，不能归责于任何一方。
       (3) 定金罚则的执行。如果签署正式合同，可以转为商品房预售合同的定金或者返还给交付定金的购房人；如果认购人违约，则他不得请求开发商返还定金；如果是开发商的原因不能订立商品房预售合同，认购人可以要求开发商双倍返还定金；如果双方诚实磋商，最终没有达成协议，责任不在任何一方，交付定金的购房人可以要求对方返还定金，但不能要求对方双倍返还定金。
       (4) 特别约定的赔偿责任。双方可以选择履行违约责任，一是要求对方继续签订预售合同，二是要求对方承担特定数额的赔偿金。但是，不能要求对方赔偿预售合同落空的期待利益。