租赁的房屋漏水谁担责？
【案情简介】
李某将其房屋出租给王某居住, 双方签订的房屋租赁合同约定，王某居住期间，水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾由王某承担责任。后王某租住期间，某天凌晨房屋厨房水管断裂漏水，致使楼下住户张某家中被水淹，出租人李某的房屋亦造成损害。李某赔偿了张某十五万元后，向法院起诉承租人王某要求赔偿，认为王某的行为同时给其房屋造成经济损失三万元，王某共计应该赔偿十八万元。
双方当事人对涉案房屋水管断裂漏水的原因产生争议，李某认为是王某使用不善所致，王某则称系水管年久失修所致。一审法院认为，王某否认水管断裂漏水的原因与其有关，根据谁主张谁举证的原则，李某应当就其主张提供证据予以证明，现李某没有证据证明系王某使用不当导致水管断裂漏水，应承担举证不能的法律后果，驳回出租人李某的诉讼请求。李某上诉后， 二审维持原判。
【法官点评】
依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李某与王某在房屋租赁合同中明确约定，“如房屋结构出现漏水、漏雨等其他问题由出租人李某负责修缮”。因此，因涉案房屋水管破裂导致的修缮问题，按照合同约定应由李某负责。
合同还约定，“承租人王某居住期间：水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾，由王某修复或承担。”故按照合同约定，王某仅对因使用不当造成的损失承担责任。李某主张王某使用不当，但李某并未提交证据证明。而王某提交了自来水公司员工赵某出具的现场鉴定报告单，证实涉案房屋水管管道年久失修存在老化问题。涉案房屋漏水发生在凌晨一点多，正是一般人休息熟睡的时间，李某主张漏水系王某使用不当造成亦与常理不符。
综上，李某对自己提出的诉讼请求未能提供相关证据证明，故其应当承担举证不能的法律后果。
房屋租赁中的常见问题
发生在房屋租赁过程中的纠纷屡见不鲜。作为房东，往往会遇到租客不交租金、心爱的房子被弄得满目疮痍而深受其害。作为租客，时常遇到房东不维修电器、不退还押金等恶劣行径而倍感无奈。本文就房屋租赁过程中的常见问题和租赁合同双方的权利义务关系予以阐释和说明，以待对有房屋租赁需求的群体有所帮助。
一、租赁合同的成立
(1)房屋租赁一般应当签订书面的租赁合同
租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租期在6个月以下，可以不签订书面的租赁合同，但笔者认为，为了避免出现纠纷难以举证的情况发生，还是应当以书面方式进行详细约定。
（2)租赁期限不得超过20年
超过20年的，超过部分无效。因此，租赁期限应当控制在20年以内，到期后可以重新签订租赁合同。
二、出租人的权利义务
（1）交付房屋并保证用途
出租人应当按照约定将房屋交付承租人，并在租赁期限内保持房屋符合约定的用途。如租赁合同中约定带家私家电租赁的，应当在交付房屋时一并交付，并保证家私家电能够正常使用，不存在安全隐患。
（2）损害赔偿请求权
承租人未按照约定的方法或者未根据房屋的性质使用，致使房屋受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。如房屋的用途是住宅，承租人擅自改为商业性质使用的，则构成违约，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
（3）出租人应当履行房屋的维修义务
承租人在房屋需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
（4）非法转租的合同解除权
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。未经出租人同意转租给第三人的，属于非法转租。租赁合同双方可以在合同中约定转租事宜，以及非法转租的违约条款。
（5）未支付租金的合同解除权
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。同时，出租人有权要求承租人承担违约责任。
三、承租人的权利义务
（1）承租人应当按照约定的方法使用房屋
如果承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用房屋，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。因此，房屋期限届满后，房屋的正常折旧承租人没有赔偿的义务。
（2）承租人的损害赔偿义务
因承租人的过错致使房屋需要维修的，出租人不承担维修义务，应当由承租人自行维修，维修费用由承租人承担。因此，在租赁期满后，承租人应当对房屋进行检查，如有毁损，应当主动承担维修或赔偿的义务。
（3）承租人的赔偿责任
承租人使用不当或保管不善造成房屋毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。承租人未经出租人同意，对房屋进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此，承租人在装修租赁的房屋前，应当征得出租人的同意，避免出现双重经济损失。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成房屋损失的，承租人应当赔偿损失。承租人承担赔偿责任后，可以向第三人追偿。房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。如，出租人在租赁期限内，将房屋出卖给第三人的，租赁合同在承租人和第三人之间仍然有效，出租人的权利义务由第三人继受取得，即“买卖不破租赁”。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。本条所指的同等条件是指价格、支付期限、支付方式等。因不可归责于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因房屋部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。这就要求出租人应当积极履行适租义务，保证房屋处于安全状态且功能上没有瑕疵。（1）租赁合同解除的条件。有下列情形之一，非因承租人原因致使房屋无法使用的，承租人可以解除合同：返还的房屋应当符合按照约定或者根据房屋的性质使用后的状态。此时，书面的房屋租赁合同就显得尤为重要了，出租人可以根据租赁合同列明的物品清单验收，有争议的部分，可以按照合同的违约或侵权条款向承租人追偿。租赁期限届满，承租人继续使用房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。如果出租人要解除合同的，应当在合理期限内告知承租人，给承租人预留合理的腾退时间。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。总之，在履行租赁合同过程中，合同双方应当秉持诚信原则，承租人应当及时履行适租义务，不苛责于承租人，承租人应当爱惜承租的房屋，按时支付租金。同时，合同双方还应当遵守契约精神，行使应有之权利，承担应尽之义务。