设定抵押并被查封的房屋转让合同的效力应当如何认定
作者： 访问次数：134 时间：2022/11/07
对于被查封的房屋转让合同的效力问题，司法实践中理解与认识尚存有争议，通说认为，根据物权法关于物权变动的原因行为和结果行为相区分的原则，在被查封房屋上设定负担行为或者债权行为的效力不受影响，但会影响转让被查封房屋的物权效力，即无法办理被查封房屋的物权变动手续。民法典第四百零六条修改了物权法第一百九十一条的规定，明确规定了抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，且没有规定抵押人转让抵押财产需征得抵押权人的同意。因此，转让房屋上设定的抵押权不是认定合同效力的障碍。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：青岛某银行股份有限公司黄岛青岛某银行股份有限公司 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青岛某置业有限公司 王某某起诉请求：1.判令青岛某置业有限公司、青岛某银行股份有限公司将位于青岛开发区的房产解除土地房屋抵押登记；2.判令青岛某置业有限公司、青岛某银行股份有限公司为王某某办理涉案房屋网签备案手续及房屋产权证书。 黄岛区人民法院查明，2019年3月23日，王某某与青岛某置业有限公司签订认购协议一份，王某某认购青岛某置业有限公司投资兴建的房地产项目的501室房产。 青岛某置业有限公司承诺2019年6月30日前配合王某某到房产交易中心办理网签，双方约定于2019年9月30日前准备好王某某办理房产证的全部材料；王某某自愿采取一次性付款方式，2019年3月30日前一次性付清房款。王某某将涉案款项支付至青岛某置业有限公司指定的账户。王某某称青岛某置业有限公司已将涉案房屋交付王某某并提交2019年5月21日青岛某置业有限公司为王某某开具涉案房屋垃圾清运费2152元收款收据及领取钥匙保证金20000元收款收据予以证明。 王某某提交的青岛市不动产登记信息显示，包含涉案房产在内的在建工程存在在建工程抵押，他项权利人为青岛某银行股份有限公司，设定日期为2014年11月17日。王某某提交的建设工程竣工验收备案表显示，楼房于2019年7月31日竣工验收。王某某提交2016年11月21日由青岛某银行股份有限公司出具的抵押权同意预售的证明载明：青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局：兹有（青岛某置业有限公司）开发建设的黄岛区某房地产开发项目，现在我单位办理了在建工程抵押，抵押范围不包括物业用房及配套设施。我单位同意（青岛某置业有限公司）申请办理项目的预售许可，并对外销售。涉案房产包含在核准预售许可的商品明细表内。一审法院另查明，涉案房产现存在被法院查封情况，经黄岛区人民法院当庭释明，王某某坚持诉讼请求。 黄岛区人民法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。本案争议的焦点为：一、王某某与青岛某置业有限公司签定的认购协议效力问题；二、涉案房屋抵押权是否应当涤除及王某某主张办理网签备案手续及房产过户登记应否支持。关于焦点问题一。青岛某置业有限公司将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给青岛某银行股份有限公司并办理了抵押登记，该抵押行为合法有效。青岛某银行股份有限公司给房产中心出具的“同意预售的证明”，说明青岛某银行股份有限公司同意青岛某置业有限公司对外出售抵押房产。王某某与青岛某置业有限公司在平等自愿基础上签订的认购协议书，系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立且生效。但因青岛某银行股份有限公司对涉案房屋享有抵押权，故该认购协议书的履行受青岛某银行股份有限公司的约束。 关于焦点问题二。王某某于2019年3月23日与青岛某置业有限公司签订认购协议书，并支付了全部购房款，王某某在购房过程中不存在过错，并且青岛某置业有限公司已交付房屋，王某某实际入住。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先权受偿问题的批复》，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。因此，王某某作为消费者购得涉案房产的相应权益优先于青岛某银行股份有限公司的在建工程抵押权。青岛某置业有限公司、青岛某银行股份有限公司没有证据证明王某某存在过错，王某某享有的合同权利，应依法受到保护。故王某某要求青岛某置业有限公司和青岛某银行股份有限公司办理涉案房屋解押手续，于法有据，黄岛区人民法院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，涉案房产存在法院查封情况，存在事实上不能履行的情形，经黄岛区人民法院释明，王某某不同意变更诉讼请求，王某某诉求青岛某置业有限公司和青岛某银行股份有限公司办理网签备案手续及房产过户登记，于法无据，黄岛区人民法院不予支持。黄岛区人民法院作出一审判决：一、青岛某置业有限公司、青岛某银行股份有限公司于判决生效之日起30日内协助王某某办理位于青岛市黄岛区某处房屋的抵押登记解除手续；二、驳回王某某的其他诉讼请求。 青岛市中级人民法院经审理查明，淄博市淄川区人民法院、青岛市中级人民法院分别于2018年6月28日、2019年2月15日作出裁定，依法查封了包括案涉房屋在内的青岛某置业有限公司名下多套房产。 青岛市中级人民法院认为，王某某与青岛某置业有限公司签订认购协议时间为2019年3月23日，而在该协议签订之前，涉案房屋存在多轮查封，限制涉案房屋的转让交易。王某某和青岛某置业有限公司签订的认购协议，因违反法律强制性规定而无效，王某某据此而获得的房屋应予返还，青岛某置业有限公司收取的款项应予以返还，并承担相应的利息损失。青岛某置业有限公司明知涉案房屋已被人民法院查封而对外出售，存在明显过错。有关涉案房屋溢价以及装修等损失，王某某可视情另行向青岛某置业有限公司主张。基于王某某和青岛某置业有限公司签订的协议无效，王某某要求青岛某银行股份有限公司解除涉案房屋的抵押登记手续，缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。青岛市中级人民法院作出二审判决：一、撤销一审民事判决；二、王某某于判决生效后10日内，将涉案房产返还青岛某置业有限公司；三、青岛某置业有限公司于判决生效后10日内，返还王某某购房款360万元、垃圾清运费2152元和钥匙保证金2万元以及相应利息损失；四、驳回王某某的诉讼请求。 山东省高级人民法院再审认为，根据当事人的诉辩主张，本案再审争议的焦点问题：二审判决认定王某某与青岛某置业有限公司签订的涉案房屋认购协议无效是否具有法律依据。 对于被查封的房屋转让合同的效力问题。转让被查封的房地产，其转让合同是有效的，即可以产生债的效力，但因转让标的物被查封导致无法办理房地产权属变更手续，即无法使转让的房地产发生物权变动，不发生物权效力。基于此，二审判决以涉案房屋被查封为由认定王某某与青岛某置业有限公司签订的涉案房屋买卖合同无效于法无据。 对于设定抵押权的房屋转让合同的效力，民法典第四百零六条修改了物权法第一百九十一条的规定，明确规定了抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，且没有规定抵押人转让抵押财产需征得抵押权人的同意。因此，转让房屋上设定的抵押权不是认定合同效力的障碍。本案中，青岛某银行股份有限公司虽然在在建工程上设定了抵押权，但是青岛某银行股份有限公司作为抵押权人同意青岛某置业有限公司销售包括涉案房屋在内的商品房。就此而言，二审判决认定涉案认购协议无效与物权法、民法典的规定不符。 因涉案房屋在转让之前已设定抵押，此后涉案房屋因涉诉被法院采取诉讼保全措施，设定抵押和查封虽不影响王某某与青岛某置业有限公司签订的涉案认购协议的债权效力，但可以影响涉案房屋作为不动产物权变动的效力。至于该债权能否对抗执行，不是本案审查的范围，需要在相关执行程序加以处理。 综上，二审判决认定涉案商品房认购协议无效，缺乏法律依据，王某某的再审请求依法成立，山东省高级人民法院予以支持。判决：撤销二审判决，维持一审判决。 对于被查封的房屋转让合同的效力问题，司法实践中理解与认识尚存有争议，但通说认为，根据物权法关于物权变动的原因行为和结果行为相区分的原则，在被查封房屋上设定负担行为或者债权行为的效力不受影响，但会影响转让被查封房屋的物权效力，即无法办理被查封房屋的物权变动手续。最高人民法院审理的相关案例裁判意见认为，城市房地产管理法第三十八条的规定是针对行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理房地产权属变更登记问题所做出的行政管理性质的规定，即使转让的房地产被司法或者行政机关查封，按照物权法原理，出卖人与买受人订立的房地产转让合同也产生债的效力，只是房地产被查封后因无法办理房地产权属变更手续，导致转让合同无法履行。在房地产转让合同履行期间，如果司法机关或者行政机关依法解除了查封，当事人仍可以变更不动产变更手续。如最高人民法院民事裁定亦认为，房地产存在被查封的障碍，导致房地产不能办理过户，属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力。虽然《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定，转移、变卖已被查封的财产的诉讼参与人或者其他人，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的追究刑事责任，但该规定并未明确处分查封财产合同的效力，故当事人以此为由主张合同无效，理由不能成立。最高人民法院的前述类案裁判意见由此明确了转让被查封的房地产，其转让合同是有效的，即可以产生债的效力，但因转让标的物被查封导致无法办理房地产权属变更手续，即无法使转让的房地产发生物权变动，不发生物权效力。 对于设定抵押权的房屋转让合同的效力，《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第14条作了明确规定，即物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。 民法典第四百零六条修改了物权法第一百九十一条的规定，明确规定了抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，且没有规定抵押人转让抵押财产需征得抵押权人的同意。因此，转让房屋上设定的抵押权不是认定合同效力的障碍。 市场经济条件下，为各类市场主体设定准入资格和条件，须具有明确的法律依据，除国家规定的限购政策外，我国现行法律、行政法规没有对购买商品房的主体设定限制性条件，即使购房人购买涉案房屋不符合当地限购政策，也仅是涉及到涉案认购协议能否实际履行的问题，目前没有明确依据认定违反国家发布的限购政策导致商品房买卖合同无效。
