房屋已经拆除的情况下如何进行评估？
作者： 访问次数：129 时间：2022/04/18
房屋已被拆除的情况下，房地产评估机构应当根据双方当事人提供的拆除前的原始资料出具评估报告。本案评估机构根据当事人提供的房屋所有权证、联席会议认定资料、房屋拆除前照片等原始资料出具房地产估价报告，符合评估办法的规定，可以作为认定涉案房屋价值的依据。
《叶林、湖南省湘潭市雨湖区人民政府再审案》【（2020）最高法行申3927号】最高院认为：《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第四项、第八项规定，侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，应当返还的财产灭失的，给付相应的赔偿金；对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。根据该规定，在国有土地上房屋征收过程中，对因违法强制拆除造成被征收人房屋等相关财产损失的，应参照房屋征收补偿标准予以行政赔偿，确保被征收人获得的赔偿数额不低于行政机关依法征收拆除房屋给予被征收人的行政补偿。二审判决在查明涉案房屋等相关财产损失的基础上，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，参照《湘潭市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及当地的征收补偿政策，责令雨湖区政府和城正街道办共同赔偿叶林670376元及利息，符合法律规定。关于叶林主张房地产估价报告不能作为认定涉案房屋价值依据的问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。同时，生效的湖南省湘潭市中级人民法院（2017）湘03行赔初33号行政赔偿判决确认，对于涉案房屋损失的赔偿方式和标准，雨湖区政府和城正街道办可以根据作出赔偿决定时有效的房地产市场评估价格计付赔偿款，鉴于房屋已被拆除，房地产评估机构应当根据双方当事人提供的拆除前的原始资料出具评估报告。本案中，城正街道办在与叶林协商选定评估机构不成后，采取公开抽签的方式确定正佳公司为涉案房屋的评估机构。正佳公司具备房地产估价资质，以作出赔偿决定时点作为评估价值时点，根据当事人提供的房屋所有权证、联席会议认定资料、房屋拆除前照片等原始资料出具房地产估价报告，符合上述评估办法和生效判决的规定，可以作为认定涉案房屋价值的依据。叶林的该项主张无法律依据，本院不予支持。关于叶林主张二审判决认定涉案房屋一层使用性质、楼梯间面积及赔偿标准、1990年后的未登记建筑赔偿标准错误的问题。（一）《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。本案中，涉案房屋所有权证将涉案房屋一层的用途登记为住宅，叶林主张涉案房屋一层为商业用途，但未办理房屋用途变更登记手续，且未能提供营业执照、税务登记证明等相关部门允许其改为商业经营的证据，故叶林要求涉案房屋一层应以商业性质进行赔偿，无法律依据。（二）关于楼梯间面积及赔偿标准的问题。二审判决已根据双方当事人提供的涉案房屋手绘图、测绘图等资料，并考虑房屋墙体、公摊及测量数据误差等实际情况，认定楼梯间一、二层面积均约9.87㎡。其中，楼梯间一层的面积已按房屋有证建筑面积计入房屋总建筑面积予以赔偿；楼梯间二层的面积位于房屋无证面积部分，约3.15㎡的套内面积已按无证建筑面积计入房屋总建筑面积予以赔偿，余下6.72㎡套内面积，考虑墙体及公摊后约为7㎡面积，因屋顶倾斜层高未超过2.2米，根据相关规定及行业技术标准，不能计入房屋总建筑面积。二审判决从有利于当事人角度出发，推定该部分房屋为砖混结构、建于1990年4月1日前，并根据湘潭市雨湖区征拆工作联席会议办公室《关于对雨湖区国有土地上房屋征收中未经登记建筑、房屋改变使用性质补偿问题的补充意见》的规定，按照生活配套永久性建筑的补偿标准，在一审判决的基础上增加了该部分赔偿，已经充分保障了叶林的合法权益。（三）关于1990年后的未登记建筑赔偿标准的问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。针对叶林未经登记的建筑，湘潭市雨湖区征拆工作联席会议办公室出具《关于叶林未经登记建筑的认定结果》，认定叶林1990年后的未经登记建筑13.94㎡不参照合法建筑进行补偿，而是给予300元/㎡以内的拆除补助，符合湘潭市雨湖区征拆工作联席会议办公室《关于进一步明确征地拆迁和房屋征收有关工作的会议纪要》（潭征拆联字[2014]3号）第三条的规定。二审判决据此确定该部分房屋面积的赔偿标准，并无不.
