天河区24号院16号楼系皮革厂自建住宅楼房，并由皮革厂负责管理。皮革厂房管部门于1998年制定了《关于住宅装修、装饰的管理规定》，明确规定：装饰房屋不得破坏房屋的承重与非承重结构

和建筑外观；不得拆改房屋承重结构和非承重结构（围护墙和非围护墙）；不得改变房屋平面布局；不得改变房屋使用性质和载荷变化较大的装饰；不得新开门洞或扩大原有门洞尺寸；不得拆除阳台处窗下坎墙；严禁私自占用公共面积及设施。2001年4月，高玉曼作为乙方与作为甲方的皮革厂签订《房屋买卖契约》，约定高玉曼购买天河区24号院16号楼521号房屋一套。该契约规定：高玉曼必须执行市房地产部门的有关政策法令和皮革厂房管部门的规定及房屋管理制度。2006年7月，高玉曼与中介公司签订《房屋租赁合同》，将天河区24号院16号楼521号房屋出租给中介公司用于商业经营。为经营需要中介公司将该房屋的窗户改造成门，并搭建了台阶。

    2007年8月，皮革厂诉至法院称：天河区24号院16号楼系皮革厂自建房。皮革厂与高玉曼签订了《房屋买卖契约》，将天河区24号院16号楼521号房屋出售给高玉曼。高玉曼接收房屋后，擅自将房屋用途变更并出租给中介公司用于商亚经营。为商业经营需要，高玉曼与中介公司在房屋外墙开门、改变了住宅外立面，并破坏天河区24号院16号楼的建筑主体及承重结构，带来了极大的安全隐患。皮革厂认为，天河区24号院16号楼系皮革厂自建房和自管房，吏革厂对该建筑物的品质负有义务。高玉曼与中介公司的拆改行为违反了《房屋买卖契约》中有关条款和多项国家法律规定。故皮革厂诉至法院，要求高玉曼与中介公司立即恢复天河区24号院16号楼521号房屋的窗户及住宅外立面原状，并承担因此产生的一切费用。

    高玉曼辩称：其是诉争房屋的所有权人，皮革厂没有起诉的主体资格；皮革厂不具有物业管理的资质，也未与高玉曼签订物业管理协议，其无权提起本案诉讼；涉案房屋系高玉曼购买，高玉曼对该房屋的装修有自主权，别人无权干涉；高玉曼进行的装修也没有破坏承重结构。故高玉曼不同意皮革厂的诉讼请求。

    中介公司辩称：皮革厂不具有物业管理的资质，其无权提起本案诉讼；中介公司对涉案房屋进行改装时经过了高玉曼的许可，装修也没有改变房屋的主体结构，没有影响房屋的安全。故不同意皮革厂的诉讼请求。

    法院经审理认为：公民行使民事权利应当遵循诚实信用的原则，应当遵守民事权利应有的必要限制，不得滥用权利。对公民的民事权利的必要限制可来源于法律规定或合同约定。本案中，高玉曼与皮革厂所签《房屋买卖契约》有效，对双方当事人均有约束力。该合同中明确约定双方应共同遵守市房地产部门的有关政策法令和皮革厂虏管部门的规定及房屋管理制度。而根据以上规定，高玉曼不得破坏建筑外观，不得拆改房屋承重结构和非承重结构，不得拆除阳台处窗下坎墙，不得占用公共面积。因此，高玉曼应遵守《房屋买卖契约》及相应政策法规对其行使房屋所有权的限制。另，建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》第5条规定，未经原设计单位或者具有相应资员等级的设计单位提出设计方案，不得变动建筑主体和承重结构，扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。第6条规定，装修人（指业主或住宅使用者）从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。高玉曼将涉案房屋出租给中介公司，中介公司未经皮革厂同意对该房屋窗户进行改造。皮革厂作为房屋出售及管理者，有权依据合同约定及法律规定要求高玉曼与中介公司恢复原状。据此，法院作出判决：高玉曼及中介公司于本判决生效后15日内将涉讼拆改的窗户及住宅外立面恢复原状并拆除搭建台阶（费用由高玉曼及中介公司自负）。

    1．建筑物区分所有权

    本案中的涉案房屋属于房改房，高玉曼作为单位职工予以购买并办理了权属证明，成为涉案房屋的所有权人。所有权既然是自物权，那么所有权人应该可以凭借自己的自由意志使用所有物。可是为什么高玉曼将窗户改门却不被法院所准许呢？这就涉及到房屋的区分所有问题。

    建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及人类建筑技术的高度发展而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态。我国在改革开放前由于一直实行住房公有化，较少涉及建筑物区分所有的问题。随着我国住房制度改革和高层建筑物的大量出现，建筑物区分所有权制度所体现的价值和重要意义才被学界和司法实践所认识。

    《物权泫》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”建筑物区分所有权的性质为一种特殊的复合型不动产所有权，是关于专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权三者的结合。专有所有权是指业主对专有部分享有的自由使用、收益、处分的权利，具有主导性。共有所有权系指业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物的共有部分所共同享有的权利，具有从属性和不可分割的法律特征。共同管理权，属于业主成员权的范畴，指业主基于一栋建筑物的构造、权利归属以及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。专有所有权和共有所有权是建筑物区分所有权的内部权利，共同管理权则是其外部权利。内部权利主要是基于财产共有而发生的权利，为建筑物区分所有权的“物法性”因素，而作为外部权利的共同管理权不仅仅是单纯的财产关系，更重要的是一种管理关系，具有“人法性”因素。