1. 一房二卖属于恶意违约和欺诈，受法律惩罚
       2003年6月1日施行的最高人民法院司法解释确立了这样的司法审判原则，审判实践更加注重保护房屋买卖合同的第一位签约的购房人利益。房屋出卖人如果侵害了第一位签约房屋购房人利益，就要承担惩罚性的违约责任。
       在商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使购房人无法取得房屋所有权的，人民法院会惩罚性地追究房屋出卖人超出违约责任范围以外的民事责任。这五种情况分别是：
       (1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知购房人又将该房屋抵押给第三人；
       (2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
       (3)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
       (4)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
       (5)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
       凡属上述五种情形，从而导致商品房买卖合同曰的不能实现，或导致合同无效、撤销、解除时，购房人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
       从上述几种惩罚性赔偿责任规定，我们可以得出以下判断。司法解释加重了不诚信出卖房屋以及“一屋二卖”者的违约责任。司法解释如此规定的目的是保护商品房签约在先的购房人利益。房屋出卖人在订立房产转让合同时，应当慎重选择买房人，应当恪守诚实守信原则，并且订立合同应当非常谨慎，不能“一房二卖”，一旦签订买卖合同，就不得轻易解除、变更或再次转让。特别是在尚未交付房屋（变更登记，实际占有）之前，出卖人第二次或第三次行使订立买卖合同的，要承担法律限制性或拘束性的处罚。房屋买卖合同的订立和标的物交付之间具有分离的特性，物权具有多重登记
（初始、权属、变更、他项）的复杂性，通常订立房屋买卖合同在前，办理权属变更登记的法律手续在后。如果在办理房屋权属变更手续之前，出卖人为了卖高价而“一屋二买”，或隐瞒“抵押登记”，又订立了第二份房屋买卖合同，导致第一个购房人不能顺利获得房屋所有权的，出卖人应当依照司法解释的规定承担惩罚性的违约责任。
       另外，为了规范商品房销售行为，建设部《商品房销售管理办法》对商品房销售做了如下限制性规定：(1)房地产开发商不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。(2)房地产开发商不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。(3)房地产开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。(4)商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
       2． 交付“房产证”，不是标志所有权转移
       3． 公证不能作为房屋所有权转移的标准
       4． 房屋的权属登记人与实际占有人，谁是房屋所有权人？
       国家房屋行政主管部门对房屋不动产登记是确立房屋所有权的唯一标准。现在很多不动产登记机构都主张，房屋的权属登记是商品房买卖的购房人所有权权属合法性的正当来源。没有行政登记，商品房权属的合法性就不会产生。没有行政登记，再次买卖房屋的所有权权属就不会发生合法的变更。因此，行政登记是房屋所有权确权的唯一标准。
       这种观点严重损害房屋购房人的利益。因为购买房屋，都是先对房屋实际占有，之后很长时间才能办理房屋的权属登记，获得房屋所有权证书。这个期限短则几个月，长则好几年。如果以不动产登记机关的登记作为享有房屋所有权唯一标准，在登记之前，房屋的购房人的法律地位是什么呢？由于行政机关没有权属登记，房屋的所有权是否还保留在开发商手里，开发商仍然可以对房屋行使处分权，仍然不能确认购房人的所有权人地位？法院也就无从按照房屋所有权人的地位保护他们的利益吗？占有房屋的法律性质足租赁还是借用呢？如果开发商将房屋设置了抵押或者再次出卖，房屋占有人是否受法律保护？
       开发商交付房屋，购房人实际占有房屋，是基于开发商和购房人之间的转移房屋所有权的合意，这具有物权行为性质。物权行为，当事人在主观上具有特定的意思表示，在客观上已交付房屋并实际占有房屋为行为要件。因此，交付房屋并实际占有房屋，就是转移了房屋所有权，与是否履行政府房屋主管部门的权属登记无关。在接受交付之后，购房人的实际占有是基于对房屋所有权的物权占有。如果只是买卖合同中的债权合意，那么开发商仍然保有房屋的所有权，仍然可以继续行使再次处分权，仍然可以“一一物二卖”，也可以将房屋抵押出去。
       现实生活中发生的大量房屋买卖，尤其是住房的买卖，在履行合同时首先会出现开发商向购房人交付房屋的占有，而后才办理房屋过户的登记手续的情形。办理过户登记手续的时间，虽然实践中已经有规定为3个月，但是一般情况下均超过这一时间。如果，房屋的购房人购买的是“房改¨房屋，或者“单位产权”房屋，购房人取得房屋所有权证书的期限会更加漫长，有的时隔5年以卜尚未获得房屋所有权证书。在这种情况下，房屋的购房人已经支付了全部房价款，房屋的购房人已经占有并使用了房屋，由于土地、开发、建设、买受、登记等种种原因没有办理房屋产权登记手续，购房人实际占有房屋的权利性质非常值得研究，究竟是享有房屋的所有权还是享有房屋的使用权？享有使用权的房屋能否对外出租？能否对外再次转让使用权？再次转让的购房人能否获得法律上的保护？
       5. 房屋买卖行为合意的真实意思表示
       (1)交付房屋，并实际占有使用房屋
       当事人订立买卖合同或者其他转移不动产所有权的合同之后，出卖人将房屋交付给购房人，比如交付房屋的占有使用、交付房门的钥匙，购房人也予以接受，这就表明了当事人之间的“合意”产生。在不违背法律的情况下，它当然应该按照法律行为的生效条件产生效果。所以当事人之间以实物交付的方式，可以证明表明他们之间的不动产所有权以及其他物权的转移的意思表示。依据民法规则，这一行为的正当性毫无疑义。既然动产的占有交付表明物权变动的效果都是正当的，不动产的实物交付证明这种效果也是正当的。
       (2)主动交付不动产权属证书
       在我国由于建立了房地产发证制度，不动产的权利人会获得权属证书，以证明自己的不动产物权。这些权属证书，有国有土地使用权证、房屋所有权证、房地产产权证、房地产所有权证等。不论是从一般民众的认识来看，还是从立法的目的来看，这些权属文书当然对于交易的民事权利具有证明的作用。因此，如果当事人之间发生了不动产权属文书的交付，比如出卖人将其房屋的产权证交付给购房人、而购房人也予以接受时，当然可以表明他们之间就房屋所有权的转移形成了“合意”，已经发生了房屋所有权转移的行为。
       (3)主动申请公证
       当事人双方向公证机关提交的、目的在于发生物权变动的公证申请书。这种申请书同样可以证明当事人之间的物权合意存在。如案例2所述，当事人之间就是依据公证来表达他们之间的所有权转移的意思表示的，这种公证在任何意义上都能够证明当事人之间的物权“合意”，而这种合意没有任何违背法律的情形，所以依据这种公证来确认当事人之间物权变动的有效性在法理上没有问题，在实践中也不会产消极的后果。
       事实上，如果当事入之间在订立以物权变动为目的合同之后，又对该合同进行公证，那么可以说明当事人之间在债权法意义的合同之外，又产生J，新的“合意”。在不妨害第三人的情况下，根据这种合意，也可以作为确定物权转移的根据。
       (4)双方主动向登记机关申请权属变更登记
       登记机关也会在变更登记之前，向当事人双方出具收到申请变更登记的法律文件。这些申请书或者法律文件，同样可以证明当事人之间物权合意的存在，所以也可以用来证明当事人之间物权变动的真实性。
       从上面这些可以确定物权归属的意思表示或者法律行为可以看出，以这种物权合意作为基本要素的法律行为具有一个共同的特征，就是他们必须具备某种可以在客观上得到证明的方式。这就是物权法律行为的“形式主义原则”，具备可以从客观上认定的形式，而且形式成为法律行为生效的必备条件。因为物权具有排他性效力，即排斥第三人的效力，所以当事人关于物权变动的意思表示，应该可以被社会从外在的形式上得以认定，以保护交易的安全。根据这一原则建立的物权公示原则，得到了世界大大多数国家的承认。世界各国普遍建立不动产登记制度，都是符合物权公示原则的。