案外人缴纳物业费的事实能否证明其已合法占有被执行房屋
作者： 访问次数：120 时间：2022/09/05
1.在担保物权等优先受偿权人与购房人发生权利冲突时，担保物权等优先受偿权应优先给予保护是一般原则，除非法律、司法解释另有规定。原《工程价款优先权批复》等司法解释规定，消费者在交付购买商品房的全部或者大部分款项后，对所购商品房享有的权益可以对抗建设工程价款优先受偿权，以保护消费者的生存权。2.案外人主张其交纳物业费即说明合法占有案涉房屋，但房屋的合法占有应以实际控制为基本标准，而非以是否交纳物业费为唯一考量因素，且除物业公司出具的证明外，并无实际交费的凭据，故其该项主张不能成立。民 事 判 决 书
（2022）最高法民终138号
上诉人（原审原告、案外人）：刘东，女，1988年3月26日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：曹俊林，广西昊之赢律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：海天建设集团有限公司。住所地：浙江省东阳市江北街道甘溪东街5号。原审第三人（被执行人）：北海智弘投资有限公司。住所地：广西壮族自治区北海市广东路229号。原审第三人：张均智，男，1964年6月8日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。原审第三人：北海智海经贸发展有限公司。住所地：广西壮族自治区北海市西南大道6号。上诉人刘东因与被上诉人海天建设集团有限公司（以下简称海天公司）及原审第三人北海智弘投资有限公司（以下简称智弘公司）、张均智、北海智海经贸发展有限公司（以下简称智海公司）案外人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区高级人民法院（2020）桂民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘东的委托诉讼代理人曹俊林，海天公司的委托诉讼代理人王成松、韦克尔到庭参加诉讼。原审第三人智弘公司、张均智、智海公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。刘东上诉请求：撤销一审判决，改判解除位于广西壮族自治区北海市××路××号××幢××单元××号房屋（以下简称案涉房屋）的查封。事实与理由：一审判决适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，支持刘东的诉讼请求。一审判决适用《执行异议和复议规定》第二十七条的规定，认为海天公司对案涉房屋具有工程价款优先受偿权，刘东不能排除执行，适用法律错误。依照原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，刘东作为交付了全部购房款的消费者，其权利可以排除海天公司对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权。本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的全部情形，刘东的异议应当获得人民法院支持。海天公司辩称，案涉房屋是刘东在北海市购买的第二套商品房，且刘东是在人民法院查封后才占有的，刘东上诉主张本案应适用《执行异议和复议规定》第二十八条的事实和理由依据不足，上诉请求不能成立。海天公司请求驳回刘东的上诉，维持原判。刘东向一审法院起诉请求：解除位于广西壮族自治区北海市××路××号××幢××单元××号房屋的查封。一审法院认定事实：一审法院在审理海天公司诉智弘公司、张均智、智海公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据海天公司的申请，于2019年1月17日作出（2019）桂民初9号民事裁定：一、查封智弘公司名下位于北海市广东路以东、杭州路以南国有土地使用权【国有土地使用权证号：北国用（2012）第Ｃ××9号、北国用（2009）第Ｂ××1号】及地上在建工程；二、冻结智弘公司银行存款共计39000000元。2019年1月23日一审法院作出（2019）桂执保1号协助执行通知，请求北海市不动产登记中心协助查封智弘公司名下案涉土地和在建工程，在建工程为广东路229号智弘银城绿洲4、5、6、7、8、9、10、11、12幢。其中，……4幢房号为……2003……。查封期限为三年，自2019年1月23日至2022年1月22日止。同日，北海市不动产登记中心在回执上回复一审法院：关于智弘公司合同纠纷一案协助事项的执行情况如下：一、经不动产数据库查询，登记在北海智弘公司名下证号为北国用（2012）第Ｃ××9号、北国用（2009）第Ｂ××1号《国有土地使用权证》项下建有“智弘银城绿洲”在售项目，并已有部分售出，该两土地使用权应属开发商智弘公司和全体业主共有，本次无法协助办理对该两宗土地使用权的查封登记。二、智弘银城绿洲4幢ｌ单元2201号、6单元2503号；6幢1单元0203、1202、1601、2503号；9幢2302号；11幢1802号；12幢1502号房屋均已办理合同登记备案至他人名下，本次无法协助执行办理预查封登记。三、其余房屋本次已按协助执行通知书要求办理预查封。其中7幢2801、2802、2901号；8幢1802、1902、2002号；9幢2001、2201号；10幢1401、1801、1802、1901、1902、2001、2002、2201、2202号本次均为轮候预查封……。案涉房屋在上述查封范围之内。2019年11月22日，一审法院作出（2019）桂民初9号民事判决：一、智弘公司向海天公司支付工程款216313067.5元及利息（利息计算方式：从2018年2月15日起，以216313067.5元为基数，按月息2%计算至债务全部清偿时止）；二、智弘公司向海天公司支付逾期支付工程进度款的利息105409923.2元；三、智弘公司向海天公司支付逾期返回履约保证金的利息4196933.33元；四、智海公司、张均智对智弘公司的上述债务承担连带清偿责任；五、海天公司在智弘公司应付的工程款216313067.5元范围内，就案涉工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。案件受理费1901715元（海天公司已预交），由智弘公司负担。财产保全费5000元由海天公司负担。一审法院另查明，2017年10月7日，刘东与智弘公司签订一份《商品房买卖合同》（预售），合同编号：ＹＳ00086331，约定购案涉房屋，房屋总价款707075元。合同签订后刘东于2017年10月7日一次性支付全部房屋价款给智弘公司。2017年10月9日，刘东缴纳了案涉房屋的契税6734.04元。2019年4月9日，刘东领取房屋钥匙收房并装修入住至今。2020年6月22日，北海市自然资源局出具《不动产登记信息查询证明》，证明截至2020年6月22日11时20分，案涉不动产现无抵押登记记录，2019年1月23日一审法院来文预查封。2020年9月3日，北海市自然资源局出具《不动产登记信息查询证明》，证明截至2020年9月3日，被查询人刘东名下现有不动产（房屋）登记情况如下：坐落于北海市××路××号××绿洲4幢1单元1203号〔预购商品房预告登记〕。刘东对一审法院查封案涉房屋不服，向一审法院提出异议，请求解除对案涉房屋的查封。一审法院于2020年8月24日作出（2020）桂执异98号执行裁定，驳回了刘东的异议请求。刘东不服，遂提起本案案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案争议焦点为：刘东对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院（2019）桂民初9号民事判决确认海天公司对案涉房屋折价或拍卖价款享有优先受偿权，根据《执行异议和复议规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，刘东不能依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定来排除建设工程价款优先受偿权的执行。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。本案中，刘东要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，则应适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定来判断刘东对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。（二）关于刘东是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的三个条件的问题1.在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。案涉《商品房买卖合同》签订的日期是一审法院于2019年1月17日作出（2019）桂民初9号民事裁定和2019年1月23日作出（2019）桂执保1号协助执行通知之前。《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2.所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，经北海市不动产登记中心出具的证明证实，刘东名下在北海市已购买另外一套用于居住的房屋。3.已交付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋总价款707075元，刘东已经全部付清，刘东支付购房款的事实有其提交的增值税发票、广西农村信用社刷卡小票等证据证实，智弘公司亦认可刘东已支付全部购房款，故海天公司主张刘东未实际支付全部购房款的意见不成立，不予支持。因刘东名下在北海市已购买另外一套用于居住的房屋，故刘东不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定全部的条件，其对案涉房屋享有消费者物权期待权不足以排除法院的强制执行。综上所述，刘东的诉讼请求不成立，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年修正）第三百一十条、第三百一十二条的规定，并参照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，判决：驳回刘东的诉讼请求。一审案件受理费10871元，由刘东负担。二审中，刘东对一审查明的事实无异议，但认为一审判决书第5页最后一段中“原告虽对被告提供的证据3、4有异议”系笔误，应为“被告虽对原告提供的证据3、4有异议”；同时认为遗漏以下事实：2018年10月30日，刘东与智弘公司签订《补充协议》；刘东于2018年10月30日开始交纳物业费。二审中，海天公司对一审查明的事实无异议，同时对刘东认为一审判决书中存在笔误的部分予以认可。当事人尽管对一审查明的事实无异议，但刘东委托诉讼代理人于二审中陈述刘东没有在北海市居住，案涉房屋并未装修，亦未有人入住。由此，一审查明事实部分中“2019年4月9日，刘东领取房屋钥匙收房并装修入住至今”应为“2019年4月9日，刘东领取房屋钥匙收房”。对于刘东、海天公司均认为一审判决书中存在笔误的部分，本院予以确认并纠正；对于刘东认为一审判决查明事实有遗漏的部分，经查，2018年10月30日，刘东与智弘公司所签《补充协议》系对案涉《商品房买卖合同》第十二条“逾期交付责任”进行的补充变更，与本案诉争事实并无直接关联；刘东主张遗漏的其它内容将在后文中予以评述。对于一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：刘东对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。执行异议之诉源于案外人执行异议，系案外人对执行标的提出异议后，被执行法院裁定驳回或支持，案外人或申请执行人不服该裁定而启动的权利救济诉讼程序。执行异议属于执行程序，执行异议之诉属于审判程序，二者功能定位并不相同，对案外人民事权益的审查原则和审查标准也不尽一致。《执行异议和复议规定》系执行程序中规范“执行异议和复议案件”的司法解释，但基于执行异议之诉与执行程序之间的关联性和共通性，在针对执行异议之诉具体审查标准的法律规定或者司法解释出台前，执行异议之诉案件可参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定，对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。参照《执行异议和复议规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，在担保物权等优先受偿权人与购房人发生权利冲突时，担保物权等优先受偿权应优先给予保护是一般原则，除非法律、司法解释另有规定。原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等司法解释规定，消费者在交付购买商品房的全部或者大部分款项后，对所购商品房享有的权益可以对抗建设工程价款优先受偿权，以保护消费者的生存权。但根据本案已经查明的事实，刘东作为天津市人，不在北海市居住，且在北海市已经购买一套商品房的情况下，又购买了案涉房屋，一审判决认定其不属于商品房消费者，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条关于对商品房消费者物权期待权保护的规定，驳回其诉讼请求，有相应的事实和法律依据，并无明显不当。关于刘东上诉主张本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，其诉求应当予以支持的问题。《执行异议和复议规定》第二十七条中关于“法律、司法解释另有规定的除外”是否包括该解释第二十八条的规定，各方认识和理解尚有较大分歧，司法实践中的处理也不完全一致。本案即便参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，基于本案已经查明的事实，案涉房屋于2019年1月17日即被查封，而刘东提交的《交楼入伙工作流程单》、《智弘银城绿洲收楼书》、《同意交钥匙书》以及管道燃气费、有线电视费收据等证据材料则显示，刘东于2019年4月9日办理的案涉房屋的收房手续，刘东二审庭审中对一审判决查明的“2019年4月9日，原告领取房屋钥匙收房”的事实亦无异议。由此，本案并不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定情形，刘东的该项上诉主张不能成立。二审庭审中，刘东主张其自2018年10月30日开始交纳物业费，此时即合法占有案涉房屋，但房屋的合法占有应以实际控制为基本标准，而非以是否交纳物业费为唯一考量因素，且刘东主张自2018年10月30日开始交纳物业费，除北海智健物业服务有限公司出具的证明外，并无实际交费的凭据，其该项主张不能成立。综上所述，刘东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
