以案说法：买卖是否破租赁？
作者： 访问次数：215 时间：2022/09/01
买卖不破租赁是指在租赁关系存续期间，出租人转让租赁物所有权的，原租赁关系对受让人和承租人继续有效。简单来说，就是承租人以其租赁权对抗受让租赁物所有权的第三人。买卖不破租赁在什么情形下方可生效，换句话来说，什么样的租赁才可使得承租人可以按照原有的租赁合同，依法继续享有该租赁合同的权利，履行相应的合同义务？
案情简介：2014年6月22日，原告与甲公司签订《房屋租赁权益转让合同》，甲公司将与被告2010年10月26日签订的《房屋租赁协议》中的租金收益权，即收取租金的权利部分有偿转让给原告，即自2014年7月1日至2018年10月25日期间的租金收益的权益转让给原告，原告为此支付了100万元对价和负担租赁税（税率20.1%）。原告及甲公司将权利转让事实以告知书形式告知被告，被告对此债权转让无异议，并于2014年11月5日按约定向原告支付了2014年10月26日至2016年10月26日期间的租金859100元。2016年4月27日，被告通知原告，因房屋所有权人变更并向其主张权益，被告决定单方终止与甲公司签订的《房屋租赁协议》，并明确表示不再履行合同义务，包括不再向原告支付自2016年10月25日至2018年10月25日期间的租金。原告认为，甲公司与被告签订的《房屋租赁协议》合法有效，房屋所有权变更不影响租赁合同的履行，即买卖不破租赁，被告以此为由单方终止合同，显然没有事实和法律依据；《房屋租赁协议》中租金收益权利已依法有偿转让给原告享有，被告单方终止合同履行属于违约行为，直接损害了原告的合法权益，特提起诉讼以维权。被告辩称，1.对房屋租赁事实无异议，但出租方为甲公司，被告向原告支付部分租金是受甲公司委托支付的；2.甲公司将租赁房屋出卖给第三人并办理了房屋所有权变更手续，根据法律规定被告与第三人建立租赁关系，因此被告无义务向甲公司和原告支付2016年10月以后的房屋租金；3.甲公司已书面通知与被告终止租赁关系，被告无依据再向甲公司及原告支付租金，且在租赁期间经常停电，导致被告无法正常开展经营，因此被告有权拒付租金。综上，应驳回原告的诉请。法院认为：本院认为：本案的争议焦点在于2010年10月26日甲公司与被告签订的《房屋租赁协议》是否已被解除，以及涉案租赁房屋所有权转让后，房屋出租人、债权受让人、房屋受让人及房屋承租人之间的权利义务如何确认。2010年10月26日甲公司与被告签订的《房屋租赁协议》是否已被解除。该房屋租赁协议履行期间，甲公司与沈某签订《房屋租赁权益转让合同》，将2010年10月26日《房屋租赁协议》中自2014年10月26日至2018年10月26日期间的房屋租赁权益转让给沈某，明确约定转让方在租赁合同中的所有权益、权利归受让方所有。且甲公司与沈某共同向被告发出书面告知书，告知了房屋租赁权益转让的约定内容，因而形成了债权转让。自债权转让通知书送达承租人时，债权转让依法成立，沈某自然成为《房屋租赁协议》的合同当事人之一，即出租方的权利享有人。而甲公司则自债权转让后丧失了出租方的一切合同权利，包括单方解除合同的权利，其仅能作为出租方的合同义务人，应尽租赁房屋的维修维护等保障租赁房屋正常使用的相关合同义务。另根据合同法第八十条的规定，债权转让成立后，未经受让人同意，不得撤销。因此甲公司自债权转让后无权提出解除房屋租赁协议。至于2016年4月27日被告向沈某发出的告知书，只能视为承租人单方解除房屋租赁协议的通知。作为出租方的权利享有人沈某及时起诉，对该单方解除通知持有异议。经审查，被告单方解除房屋租赁协议的理由仅为租赁房屋已转让第三人，第三人向承租人主张权益，根据“买卖不破租赁”的法律制度，该理由不能成为承租人单方解除房屋租赁合同的法定理由。因此，2016年4月27日被告的告知书，不能产生解除《房屋租赁协议》的法律效力。涉案租赁房屋所有权转让后，房屋出租人、债权受让人、房屋受让人及房屋承租人之间的权利义务如何确认。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，“买卖不破租赁”的法律制度采用契约地位承受，即租赁物受让人承受租赁合同的出租人地位，仍应当继续履行原租赁合同的约定，买卖不破租赁。本案涉案租赁房屋在甲公司转让乙公司前，已由甲公司将2010年10月26日《房屋租赁协议》中自2014年10月26日至2018年10月26日期间的房屋租赁权益转让给沈某享有。沈某已依法成为该《房屋租赁协议》的合同当事人之一，即出租方的权利享有人。乙公司受让涉案租赁房屋，虽依法取得租赁房屋的所有权，但其仅能承受《房屋租赁协议》中出租方义务人甲公司的契约地位，不能享有该《房屋租赁协议》中的房屋租赁权益（包括收取租金的权利）。其理由有二：一是收取租金的权利是基于房屋租赁合同所产生的债权，乙公司虽然取得涉案租赁房屋的所有权，但根据“买卖不破租赁”的法律制度，其仍受到原租赁合同的约束，其意欲获取本案《房屋租赁协议》中收取租金的权利，与沈某通过债权受让获取的收取租金的权利，系同一种债权，不符合“物权优于债权”的适用情形；二是乙公司在与甲公司进行房屋转让交易时，本案涉案租赁房屋正处于承租人被告正常营业使用之中，乙公司能够轻易地审查出转让房屋的租赁使用、租金支付及租赁权益转让等情况，其若未尽到交易安全的审慎注意义务，而与甲公司发生房屋买卖交易，由此造成的损失，只能向甲公司追偿，而不能以取得租赁房屋的所有权为由主张租金收入，从而损害债权受让在先的沈某的合法权益。综上所述，原告方第二项诉讼请求，即请求判令被告按《房屋租赁协议》及《房屋租赁权益转让合同》的约定继续履行，给付原告租金945,000元，具有事实和法律依据，本院予以支持；原告方第一项诉讼请求，即确认被告单方终止履行合同行为违约、违法，其表述不规范，但该项诉请的实质是对被告单方终止履行合同的行为提出异议，确认不产生解除房屋租赁合同的效力，本院对该项诉请予以审查，且予以支持。
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本案中沈某在甲公司出售房屋之前已经租了甲公司名下的房子，因此，虽然乙公司购买了该房屋，但并不影响沈某继续租赁该房屋。我国《中华人民共和国民法典》第725条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。由该条规定可知，租赁物只要是在租期内发生所有权变动，不论出租人是否已经将租赁物交付给承租人，也不论承租人是否占有租赁物，承租人均可主张其租赁权具有对抗买受人的效力。
买卖不破租赁，但是很多租客并不知晓其实执行也不破租赁，很多租客都遭遇过租的房子被法院拍卖的情形，遇到此种情形时很惊慌甚至不止所错，但是此种情形并非不可解决。
如果遇到租赁房屋遭遇房东出卖或者法院拍卖，租客不必惊慌，因为买卖不破租赁，即使换了房东，租约依然合法，新房东必须接受继续履行租赁合同。当遇到法院执行时，租客还应当积极提出执行异议，证明租赁发生在买卖或者银行抵押之前，这样可以避免执行对租客带来的影响，甚至有可能中止拍卖。如果租赁协议时间晚于买卖协议时间或者晚于银行抵押时间，那么租客必须要考虑换地方了。当然也可以同新房东积极沟通，或许能打成新的租赁协议。
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Relevant knowledge
《中华人民共和国民法典》第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
