案外人明知房屋可能无法过户而购买不属于《执行异议和复议规定》第28条规定的“非因买受人自身原因”之情形
作者： 访问次数：124 时间：2022/04/26
1.提出执行异议之诉的案外人如果有一项不符合《执行异议和复议规定》第28条规定的四种情形，即无权排除强制执行。2.在购买案涉房屋时，案外人对该房屋的权利情况和日后可能无法办理过户登记的事实是明知并接受的，故其在明知房屋可能无法办理过户的情况下仍然购买，系自愿承担该房屋上可能存在的权利风险的行为，基于此，不能认为房屋未办理过户登记“非因买受人自身原因”。
再审申请人（一审被告、执行案外人，二审被上诉人）：于辉，男，汉族，住河北省石家庄市桥西区。被申请人（一审原告、申请执行人，二审上诉人）：江苏南通三建集团股份有限公司二审被上诉人（一审被告、被执行人）：河北晞骜房地产开发有限公司本院经审查认为，本案系于辉作为案外人提起的执行异议之诉，审理范围应为于辉对执行标的享有的民事权益能否足以排除强制执行，与其他案外人对案涉房屋是否享有权利无关。石家庄明日糖酒物流中心、石家庄饮食有限责任公司和石家庄第一五金交电化工总公司不属于本案必须参加诉讼的当事人，一、二审不存在遗漏当事人的程序错误。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述规定，案外人应当举证证明其已全部满足上述四种情形，如果有一项不符合规定，即无权排除强制执行。本案中，二审判决根据各方提交证据情况，综合全部案件事实，认定于辉与晞骜公司未签订合法有效的书面买卖合同，其提交的证据不足以证明已经支付全款并实际占有案涉房产，该认定并无明显不当。于辉再审未能提供充分的证据推翻二审判决认定的事实。而且，于辉在申请再审中明确提出，其与晞骜公司签订的《绿家小区商业用房买卖协议》第七条约定，“买受人在购买上述房屋时已明知该房屋的房屋所有权证书中记载的或将记载的所有权为集体所有权，该房屋或将不能办理独立所有权证书”。可知于辉在购买房屋时，对案涉房屋权利情况和日后可能无法办理过户登记的事实是明知并接受的，其明知可能无法办理过户但仍然购买，自愿承担房屋上可能存在的权利风险，不能认为案涉房屋未办理过户登记“非因买受人自身原因”。综上，于辉的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第八项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
