“购买回租”未办理不动产交接手续，买受人未形成事实上的管理、控制，不能排除执行
作者： 访问次数：141 时间：2022/04/19
本院认为，上述法律规定的“占有”是指对不动产事实上的管理和支配，系买受人为取得物权对外所进行的一种公示。本案中，《回租、回购协议书》约定，“在海川公司经公证取得所收购资产的产权后，海川公司把收购标的物转租给华昌公司，转租租金由海川公司收取，……由于收购之前，本协议房地产由华昌公司实际占有和使用，所以在华昌公司租用本协议房地产时，视为海川公司已实际取得该房地产产权并已将本协议房地产移交给华昌公司实际使用。”实际上，案涉协议书签订后，双方亦按照上述约定履行，即案涉不动产仍由华昌公司实际占有和使用，并向海川公司支付租金。此外，根据已查明的事实，海川公司与华昌公司在协议履行过程中未办理案涉不动产交接手续，亦未通过留存案涉房屋钥匙等方式对案涉不动产进行管理。可见，在外在表现形式上华昌公司仍是案涉不动产的所有权人和实际占有、使用权人，海川公司并未对案涉不动产形成事实上的管理、控制，故不足以认定其已构成实际占有。法院认定事实：恒丰银行福州分行诉华昌公司等人金融借款合同纠纷一案，福建省高级人民法院判决：“一、被告福建莆田南华电路板有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告恒丰银行股份有限公司福州分行贷款本金5000万元和相应利息。……（省略）……三、被告华昌珠宝有限公司等人对上述债务承担连带清偿责任。”判决生效后，福建省高级人民法院裁定判决由莆田市中级人民法院执行。一审法院在执行过程中，查封了华昌公司名下案涉不动产及位于涵江区××镇××村的闽（2017）莆田市不动产权第ＨＪ04499号的不动产及配套设施。2019年12月25日，海川公司就上述查封标的提出执行异议，一审法院分别于2020年3月3日、2020年7月7日作出（2020）闽03执异1号、（2020）闽03执异1号之一执行裁定，裁定中止对上述案涉标的物的执行。另查明，2017年1月12日，海川公司与华昌公司等人签订《回租、回购协议书》，约定：一、收购标的物：华昌公司自愿将自有的位于涵江区××镇××道××号的不动产及配套设施（以下简称“收购标的物”）。……海川公司与华昌公司确认，在海川公司付清收购款后，本协议房地产的产权属于海川公司所有。……收购资产回租及租金收取：1.在海川公司经公证取得所收购资产的产权后，海川公司把“收购标的物”转租给华昌公司，转租租金由海川公司收取。……由于收购之前，本协议房地产由华昌公司实际占有和使用，所以华昌公司租用本协议房地产时，视为海川公司已实际取得该房地产产权并已将本协议房地产移交给华昌公司实际使用……2018年6月27日，海川公司与华昌公司签订《补充协议书》一份，约定华昌公司再提供其所有的位于莆田市涵江区××镇××村的不动产【不动产权证号：闽（2017）莆田市不动产权第ＨＪ04499号】作为海川公司原收购的标的物之一，收购总价格不予增加，该标的物的产权过户方式、回购方式仍按原合同内容履行。本院再审认为，本案再审的争议焦点为：海川公司对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案系海川公司作为一般的不动产买受人提出执行异议而引起的纠纷，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因双方对于海川公司已经支付全部价款的事实并无异议，故本案主要审查其他三个条件是否成立。房地产法律研究专注于房地产买卖、投资、并购、租赁、征收与补偿等与房地产有关的法律风险防范及诉讼
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其次，关于海川公司是否在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产的问题。海川公司主张，在未办理过户情况下将案涉不动产回租给华昌公司使用，租金有实际交付，说明案涉不动产被一审法院查封前已转由海川公司实际控制和占有使用。本院认为，上述法律规定的“占有”是指对不动产事实上的管理和支配，系买受人为取得物权对外所进行的一种公示。本案中，《回租、回购协议书》约定，“在海川公司经公证取得所收购资产的产权后，海川公司把收购标的物转租给华昌公司，转租租金由海川公司收取，……由于收购之前，本协议房地产由华昌公司实际占有和使用，所以在华昌公司租用本协议房地产时，视为海川公司已实际取得该房地产产权并已将本协议房地产移交给华昌公司实际使用。”实际上，案涉协议书签订后，双方亦按照上述约定履行，即案涉不动产仍由华昌公司实际占有和使用，并向海川公司支付租金。此外，根据已查明的事实，海川公司与华昌公司在协议履行过程中未办理案涉不动产交接手续，亦未通过留存案涉房屋钥匙等方式对案涉不动产进行管理。可见，在外在表现形式上华昌公司仍是案涉不动产的所有权人和实际占有、使用权人，海川公司并未对案涉不动产形成事实上的管理、控制，故不足以认定其已构成实际占有。海川公司再审中所提交的证据虽然能够证明，案涉不动产拟用于北京理工大学东南信息技术研究院建设以及出借给博雅学校，但上述事实均发生于案涉不动产2019年5月被人民法院依法查封之后，故亦未满足在人民法院查封前合法占有案涉不动产的条件，本院对其证明目的，不予认可。故原审法院以海川公司已收取租金为由，认定其已占有案涉不动产，认定事实错误，本院予以纠正。房地产法律研究专注于房地产买卖、投资、并购、租赁、征收与补偿等与房地产有关的法律风险防范及诉讼
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