“先买后卖”还是“先卖后买”? 置换改善型住房风险多多 哪有想的那么简单！
作者： 访问次数：124 时间：2022/04/02
居住条件的改善并非一蹴而就，随着家庭收入的提高，家庭人口的增多，以及孩子教育需求的日益突出，房屋置换成为了很多人改善居住环境的必经之路。伴随着楼市的涨幅快慢，很多置换购房者希望能最大程度地贴合房价波动的曲线，以实现收益的最大化。不过，置换购房各种环节充满着风险，如何规避这些风险，以免置换失败蒙受损失，需要提前做好功课。
张某想购新房，将现居房卖出以筹措资金。在中介的介绍下，张某与刘某签订了房屋买卖合同，房屋总价款为200万。同日，张某以银行转账方式支付了定金10万，刘某出具收条。双方约定A月A日共同前往刘某的贷款银行，由张某支付第二笔房款100万，剩余贷款部分由刘某自行补足，还清所有贷款后刘某完成过户，张某再付清剩余第三笔房款。不过，约定日刘某未到场，说临时有事，但之后再约时间，不断以各种理由推脱，甚至处于失联状态，态度消极，不再处理房屋事宜。张某基于交易安全的考虑，找到了郭韧律师团队，寻求及时止损，要求解除合同，双倍返还定金20万元。
定金协议已书面签写，金额不超过法律规定的上限（合同标的的20%），由合同一方的原因导致合同根本目的不能实现，因此可适用双倍返还定金，张某的起诉请求合理合法，客观上有条件获得胜诉判决。不过，张某因为置换房屋已经出售了居所，面临日益上涨的房价，解除合同再继续购入新房于张某亦有风险。同时，法院查明，刘某是因交易房屋的剩余贷款资金不到位而未依约前往银行，并非不想卖房。最终，在法院的调解下，双方签订调解书，房屋交易得以继续。
司法实践中卖方收定金后反悔的情况往往非常复杂，如果购房者仅交付定金，卖房者反悔，即便购房者有履行全款的能力，也不一定能得到继续履行（强制房产交易）的判决，法院判决继续履行，强制过户房产的比例不到一半。况且，即便获得继续履行的判决，判决书下达，被告不执行，原告才可申请强制执行，也就是说，“强制过户”是强制执行的程序，等到过户那天还遥遥无期。因此，本案中，化干戈为玉帛，达成调解协议，对已将住所卖出，诚心想购房的张某来说是最好的，但很多买家往往没这么幸运，比如以下案例。
去年，一个上海房屋买卖合同纠纷案件火遍全网，多次登上了新浪微博热搜。2020年5月，在上海居住的伍女士计划花1550万元的总价，购买一套180平米商业用房。不过，在首付745万元后，因银行贷款审批延误，无法按照合同规定时间付尾款的伍女士，被卖方告上法庭。法院最终判决伍女士败诉，房屋买卖合同解除，伍女士不仅要退出房子，还要支付违约金（房屋总价款的20%）、房屋整修费等总计497.32万元，一审上诉后二审法院维持原判，驳回请求。伍女士不仅没得到房子，之后要再次购买房产又面临新房涨价了三百万，总损失达到八百万，被不少网友称为“史上最惨购房者”，唏嘘不已。
本案的判决虽让网友“心碎”，但仍合法合规。伍女士支付尾款已经逾期，合同约定的条件成就，卖方的解除权成立，卖方通过通知的方式行使了该权利。解除权是形成权，解除的意思表示到达对方即发生法律效力，因此，双方的合同自伍女士收到解除通知之日解除，法院只是确认解除事实。况且，继续履行是对违约方的强制责任，在守约方不同意继续履行合同的情况下，法院也无法做出继续履行的判决。大家对合同解除的判决并无争议，定金自然不能取回，不过更多网友唏嘘的是法官具有相对裁量权的“天价”的违约金。不过，法官作出这个决定这个原因可从判决书中可以窥见一二。法院查明，卖家范先生出售办公楼，实际上是为了置换另外一套房产，正是因伍女士未能及时履约，导致范先生与他人签订的购房合同也发生了违约，需向其他人支付相应赔偿金。据此，法院认为对范先生等人主张违约金和实际损失赔偿的诉讼请求应该得到支持。由此可见，本案违约金判决的部分理由来自于房屋置换的连环效应。置换房屋的链条上，一环扣一环，一旦因为某种原因出了问题，就面临多米诺骨牌倒下去的风险，而后果总需要有一方承担，不论是房屋置换者本人，还是向其购买房屋的人，还是向其出售房屋的人，都面临着更大的风险。
当然，如果怕出现这种情况，“先卖后买”是比较稳妥的，卖出后，名下没房，再买新房算首套房，首付和贷款优惠多，同时，很多购房者资金有限，在不出售旧房的情况下无法筹足新房首付。不过，这样的话，置换房屋的购房者“踏空”的风险大大增加，如果出售的是唯一住房，或者急需学区房的家庭，在踏空风险的面前会更加脆弱。同时，面对上海楼市最近的火爆和可能疫情后的房价反弹，这个找房时间差造成的损失会大大增加。因此，在现在楼市上行的情况下，很多人选择同时找新房和卖房，争取做到“先买后卖”或者“先锁定新房后卖房”这样无缝衔接的策略。不过，这样就可能发生案例二中的情形。此时，作为置换购房者，要通过各种手段确保自己的现在的房子出售成功，拿到房款，并在与卖家签订的房屋买卖合同期限内付清房款，及时履行义务避免违约。最重要的是，置换购房者需要详细了解政策，包括限购政策、贷款政策和税费政策，只有确定买家能买自己的房子，自己能买新房，通过计算确保卖房的净收入、贷款能力、月供上限能达到预算，才能走上置换的第一步，相关文章可以在我们的公众号进行搜索。
其次，最好能额外预留一笔资金以备不时之需，万一买家不能如约付款，又或者如同伍女士一样贷款迟迟下不来，导致没有足够的资金换房，就能有所缓冲。第三，尽量在多方比价，最大可能地通过竞争高价售房，同时，也为自己的房子寻找尽可能多的合适买家。第四，委托可靠的中介购房。在先锁定新房后卖房的情况下，签订居间合同时，可以建议在合同内增加相应的免责内容，并尽可能向卖方争取更多的时间以防意外。同时，要防范某些黑心中介的欺诈行为，某些中介了解到你置换房屋的需求后，会找到另一个“卖家”串通，最终操纵你无法按期付款从而交易失败，骗取定金和中介费。第五，尽可能高地和购买你房子的买家约定违约金的数额，对冲损失。置换购房者一般意向房的价格远高于现居所，因此意向房的定金和违约金一般也更高，因此置换失败后，即便通过定金罚则获得了现居房的定金，也弥补不了自己对于意向房卖家约定好的损害赔偿。第六，如果遇到款项不能按时支付的情况，及时与卖家进行积极协商和沟通，此时守约方卖家按照合同约定享受单方解除权，作为违约的置换购房者处于被动，不要等到一纸诉状到手面临钱房两空，才去向卖家解释。最后，如果产生任何纠纷，应当积极联系律师，通过法律的手段尽可能地抢占先机，减免损失。
