案例一：
    卖方交房延期达一年之多，一期客户都起诉要求退房，开发商抗辩如下：
    (1)1994年夏季北京降雨过多，导致施工受影响。
    (2)市政管委有关市政工程调整导致房屋建设停工，造成拖期，故开发商此延期属于合同规定的负责条款范围。
    对同一项目项下的相同事实、相同抗辩理由的多起纠纷，法院竟做出了截然不同的三份判决：
    第(J)份：判决合同有效。
    法院认为被告的确遇到了人力不可抗拒因素，应予免责，判令继续履行合同。但对于市政工程委的证据效力不认定，买家败诉。
    第(2)份：认为气象局的降雨量过多的证据不足，卖方对天气的异常变化应事先予以考虑，判令合同解除，卖方承担合同解除的责任，买家胜诉。
    第(3)份：部分履行，部分不履行。各拍五十大板。
    笔者观点：情势变更原则与不可抗力的区别：
    如：物价的上涨，如建筑材料价格大涨，可能导致建筑资金不足，建房进度减慢，此属情势变更，而非不可抗力。
    (l)情势变更的出现，可以对合同进行合理的调整，同时应对受损方进行赔偿。
    (2)情势变更的出现，导致合同目的不能实现，可导致合同的解除。不同于不可抗力的解除，也不同于违约项下的解除，应属于约定的解除因素。
    案例二：
    合同延期，买家要求解除合同。开发商出具了某国家安全部门做出的要求开发商作出结构调整的文件，据此证明导致工程减慢的原因非开发商的过错。
    法院认定合同有效，买方对合同有付款义务，要求解除合同的理由不充分。同时也认为安全部门出于国家利益的考虑而要求开发商所做的结构调整属于开发商不可控制的因素。
    案例三：
    由于北京地热公司冬季无法施工或地热管线需统一做出安排，而导致交房延期，买家要求解除合同。
    早期，法院支持较多；后来，随着市场成熟，买家法律意识增强，法院支持此延期理由的越来越少。道理很简单，开发商应该预见到热力安排的复杂情况o
    案例四：
    在有些情况下，卖方担心因延期交房而承担违约责任，故卖家按期向买家发放入住通知书，但房屋质量不行，根本不符合交付的条件。或虽发出入住通知书，但没有提交质量检验书。
    正常交楼应：(1)符合期限o(2)要有质量检验合格书。我们曾遇到因卖方未出示质检合格证，买家据此要求解除合同的案子。
    一审：不支持开发商，判令解除合同。
    二审：翻过来，由于开发商出具了北京市房屋建筑管理部门出示的一个楼宇检验初步质量合格的证明，认为此质量验收是一个滞后的过程L故法院判决继续履行，但认为开发商明知办理质检证书应有一个过程，又签订此条款，故应纠正。
    评价：从实践来看，二审判决有一定道理。
    但从契约神圣角度来看，开发商违约确属明显。
    案例五：
    我国目前建筑行业，建筑、装修水平差，行业普遍存在质量问题。
    法院更多地按违约救济处理，而不倾向轻易作出解除合同的处理。对于像房产这样的大宗买卖，作出解除合同处理应谨慎。
    对于补救中的补偿问题，目前法院的处理过于谨慎，保护面过窄。
    因地板问题、热水问题，导致住户不得不出去租房，开发商经过返修、解决了地板和热水问题。但住户要求补偿租金，仲裁委不予支持，理由是没有依据，属于间接损失。笔者认为对此类损失应予保护。
    案例六：
   房屋如期且合法交付，但房屋附近新起的宽屋沿遮住了虏屋采光。客户起诉，虽合同中没有规定其周边环境采景、采光问题。但法院支持买家，判令解除合同。因遮挡严重影响了房屋的使用用途，此判决应为合理。
    案例七：
    ××国际名苑一期房屋交付的法律分析
    1．房屋交付需符合的条件
    (1)《北京市建设工程竣工验收备案表》
    (2)《住宅使用说明书》
    (3)<住宅质量保证书》
    除以上条件外，根据最新颁布的《北京市城市房地产转让管理办法》，开发商还应 当出具该¨商品房面积实测技术报告书”。
    2．受托人代为完成房屋交接
    若业主无法亲自前来办理所购房屋的交接手续，可委托他人代为办理，但受托人应当具备如下条件：
    (l)受托人为完全的民事行为能力人。
    (2)受托人持有业主授权的全权委托书，受托人有权代业主签署一切与此次房屋交接相关的法律文件，包括房屋核验、价款结算、代办产权等事项。
    (3)受托人持有的授权委托书须经公证处公证3
    3．房屋面积结算原则
    (1)-般原则：按建筑面积正负3%据实结算。正负误差超过3%的，购房入有权选择退房。
    (2)特殊规定：
    ①若公摊面积和套内建筑面积均增大的，则购房人只需补交套内建筑面积增大部分对应的房价款。公摊面积增大的部分，由开发商负担，产权归购房人。
    ②若公摊面积增大，而套内建筑面积减小，则购房人无需补缴公摊面积增大部分对应的房款，同时，开发商应当退还套内建筑面积减小部分对应的房款。
    4．主要税费说明
    (1)契税——依据北京市人民政府关于修改《北京市契税管理规定》的决定
    (2)公共维修基金——依据《北京市房屋土地管理局、北京市人民政府房改办公室、北京市财政局关于9j集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》
    (3)-年的物业管理费——依据《××国际名苑物业管理公约》
    (4)装修保证金——依据《商品房买卖合同》附件四
    5．开发商的保修责任
    (I)地基基础和主体结构工程，为谩计文件规定的该工程的合理使用年限；
    (2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；
    (3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
    (4)电气系统、给排水管道、设备安装为2年；
    (5)装修工程为2年；
    (6)其他设备的保修期限以设备生产商承诺的保修期限为准。（参考住宅质量保证书）
    6．物业管理公约和物业管理委员会
    (1)《××国际名苑物业管理公约》已经市政府商品房小区管理办公室核准，是所有入住业主和物业管理公司以及开发商应当遵守的法律文件，同时是业主居住、使用××国际名苑，物业管理公司管理××国际名苑的依据。
    (2)根据政府有关规定，在入住率超过50%；或入住率不足50%．但自首户入住已满两年的居住小区，应组建物业管理委员会。
    (3)物业管理委员会成立之后，根据物业管理公约的规定，可按有关规定解聘和重新选聘××国际名苑的物业管理企业。